Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде - Вадим Шабалин

Прежде чем заплатить деньги за арендованный дом, необходимо проверить документы собственника и правильно заключить договор. Договор найма – это основное доказательство того, что Вы сняли этот объект. Только с договором на руках можно отстаивать свои права, если наймодатель нарушает условия соглашения, в том числе и в судебном порядке. Ведь проблемы лучше предупреждать, чем распутывать. Впрочем, об этом у нас уже пойдет речь в главе 5 (на примере найма квартир).

1.11. Аренда недвижимости за границей

Отдыхая за границей, большинство россиян обычно живут в гостиничных номерах разной степени комфортности, реже – в отдельно стоящих домах (шале, коттеджах, виллах), обычно снимаемых вскладчину. Однако для многих такое размещение уже стало некомфортным, и граждане подумывают о полноценной аренде студий, апартаментов или даже дома. С другой стороны, у наших соотечественников, приобретших real estate за рубежом с инвестиционными целями, возникает желание (или даже необходимость) его регулярно и безопасно сдавать. Так что давайте коротко рассмотрим основные особенности этого специфического рынка аренды (понятие «наем» здесь не используется).

По срокам можно выделить три основных периода аренды (не считая круглогодичного дауншифтинга о котором у нас шла речь в разделе 1.5):

• 1 неделя – 1 месяц (на период отпуска);

• до 3 летних месяцев (школьные каникулы; часто проживание с бабушкой или няней);

• до 6 месяцев (для пожилых родителей или детей дошкольного возраста).

Все остальные критерии подбора объектов за границей при съеме жилья практически те же, что и при его покупке (регионы и страны; типы жилья; ценовые диапазоны; к кому обращаться). Об этом более подробно у нас шла речь в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью»[4].

Классическая аренда

В последнее время все больше наших граждан могут себе позволить арендовать недвижимость за границей. Мотивы заключения такой сделки могут быть самыми разными – желание провести за рубежом отдых, проживая не в гостинице, а в арендованном доме, где чувствуешь себя полноправным хозяином, или перспектива покупки жилья в данной стране – в этом случае аренда рассматривается как способ определить, стоит ли приобретать объект именно здесь.

Обратная аренда (leaseback)

Фактически эта схема покупки жилья (обычно апартаментов) в рассрочку, когда уже готовый объект передается потенциальным собственником, не имеющим возможности (а может быть, желания) оплатить его полностью, в управление застройщика с целью сдачи в аренду. В течении срока действия подобного договора (обычно 3 5 лет) управляющая компания, созданная застройщиком, сдает жилье частным лицам (обычно отдыхающим на короткий срок), а полученные суммы засчитывает в счет стоимости объекта, причем в не зависимости от того, за сколько и на какой период удалось подобрать арендатора.

По истечении срока действия такого договора и выплаты стоимости объекта, жилье полностью переходит в распоряжение нового собственника и он вправе либо жить там сам, либо самостоятельно объект сдавать, либо заключить с застройщиком аналог нашего договора доверительного управления и продолжить работать по той же схеме, но уже с получением причитающихся платежей себе (естественно, с учетом комиссии управляющей организации).

Совместное владение (таймшер)

Указанная форма владения курортной недвижимостью, сильно дискредитировшая себя в России за счет деятельности всевозможных мошеннических фирм, представляет собой аренду (или даже продажу) курортной недвижимости в собственность на фиксированное в течении года время (обычно 1–2 недели), а в остальной период право на объект (в рекламе – апартаменты или даже отдельная вилла) приобретают другие лица. Также предусматривается право обмена своего таймшера на другие (в зависимости от сети – на 200–300 курортов в разных странах мира).

В действительности подобные предложения ничего хорошего для согласившихся на них не приносят – сами объекты находятся в неудобных местах, авиаперелеты и пользование инфраструктурой оплачиваются отдельно, обмен на другие курорты и сроки отдыха затруднен. Также весьма проблематично продать свой сертификат на вторичном рынке, когда его владельцы убедятся в практической никчемности такового (как чемодан без ручки – выбросить жалко, а тащить дальше – тяжело).

Глава 2

Работа с собственником

2.1. Подготовка к просмотру квартиры

Классическая аренда (11 мес – 364 дня) чем то похожа на шахматы и за это авторы ее любят. В ней есть и блиц и цейтнот. Все решают минуты. Если квартира не защищена эксклюзивным договором и риэлтер окажется менее расторопным, то коллега сдаст квартиру раньше него.

Как правило, менее четверти объектов в агентствах являются эксклюзивными, поэтому конкуренция вынуждает агентов работать быстро и четко. Некогда обдумывать ходы. Приходится перераспределять время в пользу тех вариантов (листингов), которые с большей вероятностью будут доведены до сделки.

Какова роль агента для наймодателя, чтобы он был ему интересен?

Наймодатель это собственник жилья, сдающий его внаем. Если собственников несколько, то, как правило, один из них ведет переговоры по сдаче жилья, но договор подписывают все сособственники.

Представьте себя на месте хозяина. У вас есть квартира, которую вы хотите сдать в наём. Каков ваш интерес платить агенту? Ради чего вы его наймете?

Конец ознакомительного фрагмента.

Примечания

1

Постановление Правительства РФ № 817 от 21.12.2004 г. «Об утверждении перечня заболеваний, дающих право на дополнительную жилую площадь».

2

В.Г. Шабалин, К.И. Манченко. Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтера. Часть 2. М.: Филинъ, Омега-Л. 2015, 568с.

3

В.Г. Шабалин, Е.А Шамонова. Сделки с недвижимостью: как приобрести новостройку. Издание 3-е, перераб. и доп. М: Филинъ, Омега-Л. 2012, 448с.

4

В.Г. Шабалин. Сделки с недвижимостью в вопросах и ответах. Издание 18-е, перераб. и доп. М: Филинъ, Омега-Л. 2015, 796с.