Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости - Вениамин Вылегжанин

Поэтому каждому участнику сделки надо понимать последствия, которые могут наступить, если вы неудачно выберете форму предварительной оплаты квартиры. Если человек понимает, что он не откажется от сделки ни при каких условиях, то можно смело брать задаток. Если есть колебания, лучше ограничиться авансом.

«Подводные камни» авансового соглашения

Нередко, когда сделка купли-продажи квартиры происходит без участия посредников, покупатель предлагает вносимую им сумму денег о серьезности намерений оформить задатком. Но продавцы, памятуя о том, что в случае непродажи квартиры по каким-то причинам им придется отдавать деньги обратно в двойном размере, стараются оформить предоплату как аванс. Тогда и возвращать, мол, нужно будет только эту сумму.

«Это так. Но хочу сразу сказать, что и при оформлении аванса не стоит расслабляться, – говорит директор отделения “Октябрьское поле” корпорации “ИНКОМ-недвижимость” Михаил Раздольский, – так как и авансовое соглашение имеет много подводных камней».

Как же правильно и грамотно составить такое соглашение? Во-первых, должно быть подробное описание недвижимости, под которую вносится аванс: адрес, характеристики БТИ (количество комнат, площадь). Во-вторых, стоимость, за которую недвижимость будет продаваться или приобретаться, должна быть определена однозначно, чтобы впоследствии она внезапно не стала выше. Помните, что все, о чем вы договариваетесь устно, не является доказательством в суде, а значит несерьезно. В-третьих, нужно указать срок заключения договора купли-продажи.

Эти пункты, как говорится, незыблемы, и они должны в обязательном порядке присутствовать в заключаемом документе. Помимо этих основных пунктов есть еще дополнительные, которые указывать не обязательно, но иногда важно и нужно. Например, в авансовое соглашение не лишним будет включить условие о наличии телефонного номера. Выяснить и отразить письменно, является ли номер спаренным или отдельным. Так же следует поступить, если квартира продается со всеми ниже перечисленными аксессуарами: произведен ремонт, стоит хорошая сантехника, в оконные рамы встроены стеклопакеты, межкомнатные двери сделаны из ценных пород дерева. Не лишним будет и включение, казалось бы, таких мелочей, как настеленный на пол линолеум или паркетная доска, обои в комнатах и кафельная плитка в санузле, а подчас кухонная плита и выключатели с розетками, – все это нужно описать подробно. Поверьте, бывают случаи, когда продавцы, уезжая, снимают всю сантехнику и электрику, оставив после себя голые стены. Для того чтобы такого не случилось, и нужно все прописать.

Но и это еще не все. Уже на этапе внесения аванса можно и нужно выяснить и письменно отразить в соглашении сроки юридического и физического освобождения квартиры. По возможности проверить наличие прав третьих лиц, прав несовершеннолетних и в случае их обнаружения, а также в случае выявления других фактов, которые впоследствии будут препятствовать будущему собственнику пользоваться, владеть и распоряжаться квартирой, предусмотреть штрафные санкции и условия возврата суммы аванса. Это очень важно. Бывают случаи, когда проверка правоустанавливающих документов авансируемой квартиры только начата, ясной картины «юридической чистоты» еще нет, но аванс, тем не менее, уже внесен. И вдруг обнаруживаются обстоятельства, о которых на момент внесения аванса никто, кроме продавца, не знал и не мог догадываться. Сделка расторгается, о заключении договора купли-продажи и речи быть не может, и встает вопрос: как вернуть аванс? На первый взгляд, все просто. Аванс как предварительное средство платежа по будущей сделке должен быть возвращен, если сделка не состоялась. Это правило. На практике же аванс может и не вернуться к покупателю. Поэтому в ваших интересах письменно отразить следующее: кто, кому, в каких случаях и в какой срок должен заплатить штраф, вернуть аванс и возместить убытки.

Когда аванс принимает частное лицо, проверьте его причастность к сделке: собственник это или доверенное лицо. Не стесняйтесь попросить посмотреть доверенность. Когда аванс принимает организация или ее представитель – убедитесь, что это не аферисты. Поэтому удостоверьтесь, есть такая компания на самом деле или нет. Если она есть, то оцените состояние офиса, поинтересуйтесь, сколько лет на рынке недвижимости работает и т. д. Потребуйте оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру, которую вы собираетесь покупать. Старайтесь привлекать к заключению авансового соглашения специалистов, обращайтесь за помощью в агентство недвижимости, которому доверяете.

Ипотека не всегда для человека

Если люди хотят купить квартиру с помощью ипотечного кредита, то они идут сразу в банк. Это, как считают риелторы, распространенная ошибка клиентов. Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов. Первый – одобрение покупателя как заемщика. Чтобы оно произошло, он должен пройти процедуру андерайтинга. Придет он с документами, и банк ему все рассчитает. Но разные банки дают кредиты на разных условиях, которые могут вам и не подойти. Поэтому не стоит бросаться в первый же банк, который у вас на пути. Для начала нужно изучить ипотечные программы по срокам, процентам и досрочному погашению кредита. Это клиент делает или сам, или обращается к ипотечному брокеру. Думаю, что лучше к брокеру, ибо договор у банков такой, что сами вы не все сможете правильно понять, а работники банка могут вам и не объяснить те или иные фразы. Надо особенно внимательно читать, что написано мелким шрифтом, там самое интересное сокрыто. И не только читать, но и правильно расшифровать. Помимо ипотечных брокеров правильно помочь определиться с кредитом вам помогут и в риелторской компании. Если вы эту услугу отдельно заказываете, то она платная. Если заключаете договор с компанией на покупку квартиры, то ничего не платите. Совет всем: не нужно просто так обращаться за кредитом. Вы потеряете только время и деньги.

К примеру, кредит вам одобрили. И что вы будете с ним делать? Надо же затем подобрать квартиру и ее одобрить в банке. Не стоит забывать, что у всех банков свои требования по правовым нюансам сделки. Вы этого не знаете, подберете квартиру, а банк ее не пропустит. А время идет, сроки заканчиваются, вы начинаете нервничать и в суете выбираете квартиру, которая не столько вам нравится, сколько устраивает банк. Брокеры же риелторской компании знают, у какого банка какие претензии к квартирам, поэтому они под подобранную квартиру подберут и банк, который сделку пропустит.

Правильно поступить надо так. Пойти сначала в риелторскую компанию и подобрать объект для покупки. Затем за квартиру вносится аванс, ее столбят, а затем уже идут в банк. И хотя они знают, какой банк дает кредиты под ту или иную квартиру, но и здесь иногда возникают сложности. К примеру, банк проверил документы на квартиру, послушал отчет оценщика и говорит, что извините, этот объект мы кредитовать не будем. Срок аванса заканчивается, вы идете к продавцу и говорите, что мне отказали в кредите, надо бы аванс обратно вернуть. Тот говорит, что ничего не знает, что у вас есть обязательство купить, а если не хотите, то ваш аванс пропадает. Так могло бы быть, если бы вы действовали самостоятельно. Но за вами стоит фирма, и ее специалисты знают, что нужно прописать в авансовом договоре, чтоб у продавца не возникало даже мыслей о невозврате. Он, конечно, тоже может упереться, но здесь Фемида будет стоять на вашей стороне. Суд не только обяжет продавца вернуть вам деньги, но и может присудить энную сумму за моральный вред. Поэтому в авансовом соглашении обязательно должно быть вписано, что в случае отказа банка или проблем с юридической чистотой квартиры аванс подлежит возврату. Но это мелкая деталь, на которую люди порой не обращают внимания. Покупатель не мыслит порой в этом ключе, мол, раз банк кредит мне одобрил, то чего ему отказывать по квартире. Но, к сожалению, такое может случиться. Если у вас даже есть свой юрист (не работник риелторской компании), но он же не специалист в практике рынка, то может этого и не знать. А профессионалы компании, которые провели сотни сделок, уже видят наперед, что может поджидать клиента, поэтому на каждый бугорок стараются положить соломку.

И еще, информация больше для тех, кто хочет получить ипотечный кредит самостоятельно. Если вы решили взять ипотеку на покупку недвижимости, то должны помнить о том, что сотрудники банков и брокерских агентств не всегда предоставляют полную информацию обо всех предстоящих затратах. Даже первоначальные расходы, необходимые для получения ипотечного кредита, могут составлять суммы, равные нескольким сотням тысяч рублей (в зависимости от размера кредита), и банковские служащие считают, что данная цифра обязательно «напугает» заемщика. Поэтому сотрудники банков и брокерских компаний стараются плавно и постепенно доводить информацию до потенциальных клиентов обо всех расходах, которые им предстоит нести. Причем каждая последующая информация доводится после очередной оплаты заемщика.