Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку - Вадим Шабалин

3. Документы на строительство и реализацию.

В тексте договора, экспертиза которого проводится, должна быть ссылка на нормативные акты и документы, на основании которых компания имеет право предлагать вам выбранный объект. Обычно указывается распорядительный акт местной администрации (в столице это ППМ – постановление Правительства Москвы); инвестиционный контракт или договор освоения застроенной территории (с дополнениями, изменениями и приложениями); документы на землеотвод (свидетельство собственности на участок, договор краткосрочной аренды и план земельного участка, а также так называемый ГПЗУ); разрешение на ведение строительно-монтажных работ (ордер на строительство), проектная декларация, а также договоры на право реализации или переуступки построенных квартир (например, по взаимозачету). Экспертиза указанных выше документов представляет определенные сложности, поэтому лучше воспользоваться услугами приглашенного специалиста (юриста или строительного эксперта).

4. Точная персонификация объекта.

В договоре обычно указывается строительный адрес, например: город N, микрорайон NN, проектируемый проезд 1664, квартал 3Б, корпус 6 (данные для дома); секция 1 (1 эп – 3 тш), подъезд 4, этаж 8, трехкомнатная квартира общей строительной площадью 78,8 кв. м, вторая направо от лифта. Когда клиент приходит в офис, ему обычно показывают план дома (в некоторых фирмах на проекционном экране демонстрируют объемное трехмерное изображение), и Вы можете выбрать этаж и местоположение (при этом остерегайтесь дешевых психологических трюков типа «хватай мешки, вокзал уходит» – «эта квартира уже забронирована, но пока не оплачена, но мы оставим ее для вас, если аванс будет внесен завтра»).

В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например, «вторая секция от перекрестка с 3-й улицей Пирамидостроителей»), а также приложить план дома и этажа (при подписании договора выбранная квартира на эскизе выделяется цветом, и стороны обязательно расписываются на этом листе).

5. Гарантии фиксированной цены.

Если оплата производится полностью (100 % предоплата), то в тексте договора обязательно должна быть формулировка: «стоимость 1 м2 общей площади квартиры, с учетом увеличения или уменьшения площади после обмера БТИ, составляет 100 тыс. руб./ м2, является окончательной и изменению не подлежит». В случае рассрочки платежи фиксируются аналогично, например: 30 % по цене 100 тыс. руб./м2 в момент подписания договора; 30 % не позже 31 октября 2016 г. по цене 102 тыс. руб./м2, 40 % не позже 31 декабря 2016 г. по цене 105 тыс. руб./м2.

Естественно, когда дом будет построен, расчетная (строительная) общая площадь квартиры, за которую Вы и вносили деньги, не будет точно совпадать с эксплуатационной (по результатам обмера БТИ). В договоре должно быть указано, что в случае уменьшения (увеличения) реальной площади стороны производят взаиморасчеты по цене, например, 102 тыс. руб./м2. Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 5.12.

6. Сроки сдачи, заселения и оформления.

Обычно в договоре с клиентом застройщик указывает ориентировочные сроки сдачи дома с точностью до квартала и, хоть Законом № 214-ФЗ и установлены определенные штрафные санкции, не несет никакой ответственности за их несоблюдение, при этом следует иметь в виду, что фактическое получение ключей от квартиры и возможность начать в ней ремонт происходят в среднем через 1,5–2 месяца после ввода в эксплуатацию всего здания. Практика показала, что лучше всего находить варианты со сроком сдачи дома 6–9 месяцев (2–3 квартала вперед), ибо окончание строительства через год или даже два однозначно приведет к повышению цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 110 тыс. руб./м2 со сдачей через полгода, во втором же – по 100 тыс. руб./м2 через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 110 тыс. руб./м2, только придется еще шесть месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.

7. Порядок проведения оплаты.

Во время переговоров обязательно поинтересуйтесь, какой вид и форму оплаты предлагает компания (застройщик, соинвестор или агент). Здесь возможны следующие варианты:

• объект номинирован в валюте

Естественно, все валютные расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ (если, например, оговоренную сумму 1000 $/м2 вам пересчитывают в рубли по курсу ЦБ + 1 %, то на самом деле придется заплатить не 1000, а 1010 $/м2);

• в кассу, перевод через другой банк, внесение на расчетный счет

Чтобы избежать комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях либо в кассу компании (что нежелательно), либо на расчетный счет, который указан в договоре, с получением, естественно, всех подтверждающих документов (сразу сделайте с них несколько копий). Перевод через банк, в котором у дольщика открыт счет, однозначно потребует уплаты комиссии;

• платеж через дочернюю или ассоциированную компанию

На практике встречаются случаи, когда договор заключается с компанией «N», а деньги предлагается провести через счет его агента «N-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента – ведь соответствующий дочерний «Инвест» может исчезнуть неизвестно куда. Подробнее об этом у нас пойдет речь в разделе 5.8.

• проплата официальной и «боковой» суммы

Представьте себе, что стороны (менеджер фирмы-застройщика и клиент) договорились о цене (например, 100 тыс. руб./м2), но при этом представитель компании предлагает оплатить 80 тыс. руб./м2 официально, по договору, а оставшуюся сумму – в виде «боковика» (купить «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки; перевести 80 тыс. руб./м2 на счет «N» по ДДУС, а 20 тыс. руб./м2 – оплатить в кассу «N-Инвеста» по договору «о благоустройстве территории» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи практикуются во многих строительных и риэлторских компаниях, и самой надежной формой оформления «боковика» является его отсутствие (вся сумма проводится по основному договору).

8. Гарантии единичности (государственная регистрация).

В любом строящемся доме-новостройке есть ликвидные и неликвидные квартиры – к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2–3 этажах, с видом на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы продаются слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос. Поэтому многие организации идут на следующий маркетинговый ход: предлагают ликвидные квартиры сразу нескольким дольщикам, заключают с ними внутренние договора, а в дальнейшем, когда наступает час расплаты, имитируют «форс-мажор» и предлагают либо доплатить за хороший вариант (в среднем 5—10 тыс. руб. c квадратного метра), либо за те же деньги, т. е. без доплаты, взять неликвид, т. е. квартиры, относящиеся ко второй группе. Некоторые компании идут еще дальше – предлагают клиентам переоформить договоры на следующую возводимую секцию или корпус, превращая их в своего рода «вечную дойную корову».

Для борьбы с подобными явлениями в некоторых субъектах Федерации (например, в Москве и Подмосковье) введена так называемая учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров как между юридическими лицами, так и с клиентами (приобретателями). К сожалению, указанная процедура не является обязательной, но в любом случае узнайте, практикуется ли подобная регистрация в выбранной вами компании и есть ли на нее ссылка в подписываемом договоре. Кроме того, в соответствии с Законом № 214-ФЗ каждый договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной госрегистрации в органах юстиции (Росреестр), однако застройщики иногда обходят это положение, предлагая клиенту заключить «всего лишь» предварительный договор (или вступить в аффилированный ЖСК).

9. Возможность переуступки прав по договору.

Представьте себе такую ситуацию: вы заключили договор долевого участия с ценой 100 тыс. руб./м2, а потом, когда дом «подрос», решили свое право получения квартиры выгодно перепродать (например, уже по 120 тыс. руб./м2). Кроме того, обстоятельства могут сложиться так, что у вас могут кончиться деньги (при уплате в рассрочку). Действующее законодательство позволяет в таком случае (естественно, с уведомлением застройщика) переоформить свой договор на любое третье физическое или юридическое лицо, а компания обязана такое предложение принять (при этом возмещаются только фактические понесенные затраты по изменению учетных данных). Однако на практике в тексте договора слова «с уведомлением» меняются на «с разрешения застройщика», и тогда ситуация становится принципиально иной – переуступить свои права можно, но уже с оплатой некоторой суммы компании.