Оформление сделок с недвижимостью - Татьяна Семенистая

Правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования. Этот документ утверждается правовыми актами органов местного самоуправления, а в городах федерального значения Москва и Санкт-Петербург – правовыми актами органов государственной власти данных субъектов Российской Федерации.

Из выписки ПЗ З Вы сможете узнать:

Во-первых, в какую зону попадает приобретаемый земельный участок;

Во-вторых, вы получите полный перечень видов разрешенного использования капитальных строений и земельных участков, который устанавливается исходя из зоны, к которой относится земельный участок (зонирование утверждают органы местного самоуправления).

Например, зона СХ-2, имеет следующие виды разрешенного использования: садовые и дачные дома, земельные участки для садоводства; индивидуальные жилые дома и т. д. Если земельный участок находится в вашей собственности, то достаточно будет вашего заявления в Управление Росреестра, чтобы изменить вид разрешенного использования на нужный вам, но в пределах перечня видов разрешенного использования установленного для зоны, к которой относится ваш земельный участок.

В-третьих, из выписки ПЗ З вы сможете узнать, какие разрешены предельные размеры земельных участков (максимальный и минимальный) и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (какой максимально допустимый процент застройки земельного участка; какой максимально допустимой высоты и этажности можно строить здания на данном земельном участке; так же норма для высоты ограждений и т. д.).

Также устанавливается норма минимального отступа от границ соседних участков при возведении жилого дома и других капитальных строений.

Применительно к вашей ситуации могу сказать, что если ваш земельный участок попадает в зону, в которой минимально допустимая площадь земельного участка установлена 300 кв.м., то произвести раздел участка на два самостоятельных и присвоить им отдельные адреса вы не сможете.

Но это не значит, что вы не имеете права построить два жилых дома на земельном участке. Правилами определяется не допустимое количество строений на участке, а максимально допустимый процент застройки. Например, если максимально допустимый процент застройки 40 %, то в вашем случае, площадь застройки не должна превышать 200 кв.м., а это может быть одно строение или два строения с площадью застройки по 100 кв.м. каждое.

Выписку из ПЗ З можно получить в архитектуре или в МФЦ. Предоставляется бесплатно. Для того, что бы заказать выписку, необходимо знать кадастровый номер земельного участка. Информация открытая. Поэтому получить такие сведения может любой гражданин, не обязательно собственник земельного участка.

Имею в собственности 1/2 долю земельного участка. Участок стоит на кадастровом учете, но межевание не проводилось, и границы участка не были уточнены, так как мой совладелец не желает проводить межевание. Могу ли я без участия совладельца провести межевание земельного участка, чтобы уточнить его границы и поставить его на кадастровый учет, а если нет, то продать свою 1/2 долю земельного участка без проведения межевания?

Проводить межевание и вносить изменения в кадастровый учет без совладельца не можете.

Можете продать участок без уточнения его границ. Но цена может быть ниже.

Для того, чтобы организация, которая проводит межевые работы, приняла у вас заявку на межевание земельного участка и могла бы оформить межевое дело, необходимо заявление от каждого совладельца, а также копии паспортов и копии документов.

Если ваш совладелец не желает проводить межевание земельного участка, то, конечно, вам будет проблематично его провести, даже если вы предоставите копии правоустанавливающих документов на принадлежащую ему долю.

Проблема также заключается в том, что кроме того, что нужно произвести межевание земельного участка, необходимо также, при необходимости, а такая необходимость всегда возникает с немежованными ранее участками, внести изменения в кадастровый учет. Так как участок уже стоит на кадастровом учете, но без уточненных координат, любое уточнение – это уже изменения.

И если при постановке на кадастровый учет заявления от собственника, также как и документы, подтверждающие право собственности, не требуются, то при внесении изменений в кадастровый учет требуется заявление от всех собственников земельного участка.

Попытайтесь уговорить вашего совладельца поучаствовать в проведении межевания, взяв все расходы на себя. А если он и на этих условиях не согласится, тогда оформляйте сделку не уточняя границы земельного участка.

Теоретически это возможно. Вам не могут отказать в регистрации перехода права к покупателю в связи с тем, что межевание участка не проводилось и его границы не уточнены.

Но так как это станет проблемой покупателя, цена на земельный участок может быть ниже цены такого же земельного участка, но только с уточненными границами.

Сделки по доверенности

Собираюсь оформить доверенность на продажу комнаты в коммунальной квартире. Какие документы для этого нужны?

Обязателен только ваш паспорт.

Необходимо иметь данные доверенного лица и адрес продаваемого объекта недвижимости.

Для того, чтобы оформить доверенность на продажу объекта недвижимости, вам необходимо обратиться в любую нотариальную контору с паспортом. Документы на квартиру предоставлять нотариусу не обязательно. Также не обязательно предоставлять документ лица, на имя которого вы хотите оформить доверенность.

Но для того, чтобы избежать ошибок в доверенности, желательно предоставить копию паспорта лица, на имя которого вы оформляете доверенность и копию свидетельства о государственной регистрации права на продаваемую комнату в коммуналке.

Покупаю квартиру. За собственника квартиры действует его доверенное лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности. В каком случае сделка, оформленная по доверенности, может быть признана недействительной?

В случае признания доверенности недействительной.

Доверенность будет недействительной в том случае, если доверитель умер, признан умершим, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим или доверитель отменил доверенность.

Приобретая недвижимость, продающуюся по доверенности, вы, как покупатель, имеете больше рисков, чем при оформлении сделки с собственником недвижимости.

Сделка, оформленная по доверенности, может быть признана недействительной в том случае, если доверенность, на основании которой действовал продавец, будет признана недействительной.

А это может произойти в том случае, если доверитель умер, или признан умершим, недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Доверитель также может отменить доверенность. Несмотря на то, что при этом он должен уведомить доверенное лицо об отмене доверенности, он может этого не сделать. Но даже если ваш продавец, действующий по доверенности от имени собственника, и будет знать об отмене доверенности, вам он может этого не сообщить.

Доверенность должна быть действительной не только на момент подписания договора купли-продажи, но и до окончания государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Проверить, действительна ли доверенность на момент оформления сделки, практически не представляется возможным. Нотариус, удостоверивший доверенность, такую информацию вам не даст, так как здесь начинает действовать понятие «тайны нотариального действия».

Продаю квартиру. 1/3 доля квартиры принадлежит сыну, который в данный момент проходит службу по контракту и находится вдали от дома, где нет нотариальных контор. Может ли сын дать мне доверенность на продажу своей доли и кто такую доверенность может удостоверить?

Доверенность имеет право удостоверить командир части, в которой проходит службу ваш сын.

В соответствии с ГК РФ доверенность на совершение сделки купли-продажи объекта недвижимости должна быть нотариально удостоверена.

В соответствии со ст. 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются доверенности военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) воинской части, соединения, учреждения, где нет нотариальных контор и нет возможности для совершения нотариальных действий.

Таким образом, вам необходимо подготовить текст доверенности на продажу доли квартиры. Также в доверенности необходимо указать полномочия на подачу заявления в государственный регистрирующий орган (в данный момент государственной регистрацией занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) на регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, а если право на квартиру не было зарегистрировано, то и регистрацию права.