Сделки с недвижимостью. Как приобрести новостройку - Шабалин Вадим

Итак, «кто есть ху» на рыке недвижимости и строительства столичного региона? На конец 2011 года в Москве и Подмосковье действует порядка 6000 субъектов рынка (именно столько контактных телефонов периодически публикуется в рекламе, что составляет около 25 тысяч риэлтеров и девелоперов). Если судить по региональной базе данных «черный список», о которой у нас пойдет речь ниже, большинство из них (около 90 %) не имели серьезных нарушений (к числу таковых относятся, например, откровенное мошенничество; открытое невыполнение взятых на себя обязательств; немотивированное повышение цены на реализуемый объект; невозвращение под благовидными предлогами полученной предоплаты или «эксклюзивных» документов; предоставление некачественных услуг или явное навязывание таковых, а также грубые неумышленные ошибки, которые привели к существенному ущемлению имущественных прав или интересов клиента). Однако, к большому сожалению, на рынке присутствуют и активно действуют неделовые фирмы повышенной опасности, которые осуществляют свое обогащение путем завладения чужими деньгами и имуществом, причем делается это психологически виртуозно и юридически безнаказанно.

Давайте рассмотрим краткую классификацию субъектов рынка недвижимости и строительства по их технологии работы (по состоянию на конец 2011 г.):

• 450–500 агентов недвижимости (АН) «старой закалки», которые в 1995–2001 гг. получили (или купили) лицензии на риэлтерскую деятельность (с февраля 2002 г. они формально отменены). Для этих фирм операции с недвижимостью являются основным источником дохода, и указанные АН работают относительно честно (исключения, конечно, есть, но они подтверждают общее правило).

• 900—1000 «новых фирм» – это организации, занявшиеся риэлтерской деятельностью после отмены соответствующих лицензий (с февраля 2002 г.), часть из них организована решившими открыть свое дело ведущими специалистами «старых» агентств, однако в большинстве случаев это компании, уставные виды бизнеса которых веьма далеки от недвижимости (например, торговля продуктами, транспорт, связь, финансы и др.). Но в связи с тем, что сделки с жильем, нежилыми помещениями и строительство – занятия выгодные, «новые фирмы» стали вести и их;

• 450–500 отделов недвижимости – это фактически те же «старые или «новые» АН, но входящие в более крупные промышленные, торговые или финансовые компании на правах либо структурных подразделений, либо аффилированных (взаимозависимых) лиц;

• 300–400 девелоперских компаний, которые занимаются строительством недвижимости (жилой и нежилой) и ее дальнейшей реализацией;

• 150–180 «иностранных» риэлтеров – в большинстве случаев представительства крупных западных риэлтерских фирм, которые обслуживают либо своих «земляков», работающих в России, либо оказывают услуги на рынке элитной недвижимости, включая и управление таковой;

• 1500–2000 частных риэлтеров и «групп граждан». Это специалисты, зачастую весьма высокой квалификации, которые проводят разные сделки (начиная от сдачи комнат внаем и заканчивая посредничеством при заключении инвестконтрактов) самостоятельно, не регистрируя для своей деятельности юридическое лицо или используя подставное. На профессиональном жаргоне они получили название «серые» и «черные» маклеры – в деятельности первых видимого криминала нет, вторые же зарабатывают деньги на аферах, обмане клиентов, работают с асоциальными элементами, отмывают «паленые» и «юридически грязные» варианты (кстати, сотрудники АН, получившие квалификационный аттестат брокера, относят себя к «белым» маклерам).

Как распределяются субъекты рынка по количеству совершенных ими сделок? Здесь условно можно выделить четыре группы риэлтерских фирм.

– Крупные. Совершают всем своим численным составом более 20 зарегистрированных сделок в месяц (не считая аренды). Контролируют в среднем 40–45 % рынка недвижимости. Крупные фирмы – в большинстве случаев самые надежные (хотя бывают и досадные исключения), с другой стороны, берут с клиентов самые высокие комиссионные (ни одна солидная компания не станет работать с Вами, если предполагаемый гонорар составляет менее 200 тыс. рублей).

– Средние. Совершают 5—20 сделок в месяц, контролируют около 30 % вариантов. В этих фирмах самое благожелательное отношение к клиентам, довольно высокая надежность и более приемлемые комиссионные. «Середнячки» – на самом деле «золотая середина» между крупными и мелкими, и мы советуем Вам обращаться именно к ним (естественно, после соответствующей проверки).

– Мелкие. Совершают по 0–5 сделок в месяц, контролируют около 20 % рынка. Обращаться в них можно только по рекомендации Ваших друзей и знакомых, которым фирма успешно провела сделку, и они остались работой довольны. В мелких агентствах самые низкие комиссионные (в среднем 70—150 тыс. руб. за сделку), но, к сожалению, гарантий никаких. Еще один недостаток – в них не очень большие базы данных, и подбора варианта придется ждать дольше. Что же, чудес на свете не бывает – либо быстро и качественно за большие деньги (крупные агентства) или подольше, но подешевле (мелкие) – быстро, дешево, хорошо – выберите одно.

– Случайные. В основном это частные маклеры и «группы граждан», которые совершают сделки эпизодически, один раз в 2–3 месяца. Эти риэлтеры возьмутся за любой Ваш вариант (причем за весьма скромное вознаграждение – в среднем от 30 тыс. руб.), но результатов придется ждать неопределенно долго. Контролируют они в среднем 10 % всех сделок, и обращаться к случайным маклерам стоит только в случае серьезных денежных затруднений или по рекомендации очень хороших знакомых.

С 10.02.2002 г., когда вступил в действие Закон № 128-ФЗ[2], лицензия на проведение операций с недвижимостью более не требуется (с 01.01.2008 г. отменены лицензии на оценку, на многие виды строительной деятельности). Фактически ее заменил документ, подтверждающий прохождение фирмой добровольной сертификации качества риэлтерских услуг и аттестации своих сотрудников. Естественно, наличие подобных бумаг говорит о том, что фирма работает на рынке более цивилизованно, хотя все накладные расходы на сертификацию, обучение и аттестацию персонала оплачивают в конечном итоге клиенты (за счет более высоких комиссионных).

В настоящий момент продажей нового жилья занимается большое количество хозяйствующих субъектов (юридических или даже физических лиц). Давайте рассмотрим их основные типы (на примере г. Москвы) и приблизительный уровень цен (за 100 % принята стоимость 1 кв. м нового жилья без внутренней отделки, уже находящейся в собственности граждан, на территории того же муниципального района (см. Приложение 6).

1. Кооперавтивы (70–75 %)

Самый экономный, однако и самый ненадежный способ приобрести квартиру в новостройке – вступление в жилищный потребительский кооператив (ЖСК, ЖК, ЖНК, ПИК; подробнее см. раздел 4.3). Если не рассматривать откровенные жилищные пирамиды (их признаки мы будем разбирать в главах 2, 3, 6), то «честно работающие» кооперативы действительно могут предоставить своему пайщику жилье на весьма выгодных условиях, в том числе и в рассрочку (например, выкупая оптовые объемы у крупных застройщиков или даже являясь аффилированными структурами таковых), однако гарантий успешного завершения процесса Вам, уважаемый читатель, никто не даст – как показала практика, список обманутых дольщиков примерно на 35–40 % пополняется именно из «кооперативных» источников – так что авторы не советуют связываться с этими организациями вообще!

2. Застройщики (76–80 %)

Указанное понятие разъяснено и конкретизировано в Законе 214-Ф3[3], который вступил в действие с 01.04.2005 г (см. также Приложение 5 к нашей книге). Из сути этого нормативного акта вроде бы вытекает, что застройщик несет всю полноту ответственности за результаты строительства, а в случае его срыва обязан вернуть дольщику деньги с процентами (подробнее об этом речь пойдет в главе 4). Кроме того, с застройщиком якобы выгоднее иметь дело с точки зрения простоты оформления взаимоотношений: выбрать квартиру, подписать договор, внести сразу или по частям оплату, подписать акт передачи жилья и в дальнейшем свидетельство о собственности (подробнее см. главу 5). Также еще бытует подогреваемое соответствующей рекламой мнение, что «квартиры дешевле у тех, кто их строит».