Оформление сделок с недвижимостью - Татьяна Семенистая

Если вы собираетесь и после окончания срока действия договора сдавать квартиру, то вам необходимо прежде всего предложить продлить договор найма квартиры вашему сегодняшнему нанимателю. Это необходимо сделать для того, чтобы обезопасить себя в том случае, если ваш наниматель не захочет выезжать из квартиры после окончания срока действия договора, или будет требовать неустойку, если вы сдадите квартиру другим нанимателям.

Для этого вам необходимо за три месяца до окончания срока действия договора письменно уведомить своего нанимателя о том, что вы собираетесь и дальше сдавать квартиру. А также уведомить его о том, на каких условиях вы будете сдавать эту квартиру впредь: возможно, изменилась цена, возможно, какие-то другие условия договора, например, обязательная оплата нанимателем всех коммунальных услуг, или квартира теперь сдается без телевизора, или запрещается курить в квартире и т. п.

Такое извещение вы можете послать ценным письмом, а можете вручить лично своему нанимателю. На вашем экземпляре извещения он должен написать «Ознакомлен, а также поставить дату подпись и фамилию, имя, отчество).

В случае, если вы не собираетесь сдавать данную квартиру после истечения срока заключенного договора найма, то вам следует известить нанимателя о том, что вы отказываетесь продлевать договор найма квартиры в связи с тем, что не намерены сдавать жилье как минимум в течение года, потому что, например, оно вам нужно для личных нужд.

Однако если вы известите нанимателя о том, что не собираетесь продлевать договор найма, в связи с тем, что не собираетесь сдавать свою квартиру, а сами после выезда нанимателя из квартиры сдадите ее другим жильцам, то ваш прежний наниматель может обратиться в суд, так как его преимущественное право на заключение договора найма было нарушено.

Он может потребовать признать договор найма с другим нанимателем недействительным и возместить ему убытки, причиненные действиями наймодателя. (ст. 684 ГК РФ).

Это бывает очень редко. Однако необходимо себя обезопасить от непорядочных нанимателей.

В случае, если вы надлежащим образом уведомите нанимателя о том, что условия договора при его продлении изменятся, и наниматель не согласится продлевать договор на таких условиях, например, повышение цены, то договор без каких-либо проблем будет расторгнут в связи с истечением срока.

При этом вы вправе будете заключить новый договор найма с другим нанимателем.

Я арендую квартиру. Договор найма квартиры заключила на год. Прожила в квартире один месяц. В данный момент хочу расторгнуть договор. Порядок расторжения договора при его заключении не оговаривался. Имею ли я право его расторгнуть в одностороннем порядке и как правильно это сделать, чтобы хозяйка квартиры не имела бы ко мне претензий?

Вы имеете право досрочно расторгнуть договор найма, письменно предупредив об этом наймодателя не менее чем за три месяца.

Если договориться с собственником квартиры по вопросу досрочного освобождения и расторжения договора найма вам не удастся, то вы вправе расторгнуть договор найма досрочно в одностороннем порядке, предупредив об этом собственника квартиры за три месяца о расторжении.

Извещение о досрочном расторжении договора найма вам следует послать ценным письмом с описью с уведомлением о вручении, или вы также можете составить такое извещение в двух экземплярах и вручить его хозяйке квартиры при личной встрече. На вашем экземпляре она должна будет расписаться, написать фамилию, имя, отчество и указать дату вручения.

По истечение трех месяцев с этой даты, вы можете считать, что договор найма расторгнут.

Если оплата за квартиру вами была произведена за несколько месяцев вперед и на момент досрочного расторжения договора у вашего наймодателя осталась плата еще за месяц или за несколько месяцев, то вы вправе подать исковое заявление в суд с требованием вернуть сумму, оплаченную в качестве арендных платежей за период, превышающий три месяца после извещения наймодателя о досрочном расторжении договора найма.

Расторгая договор найма досрочно, мы руководствуемся ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно данной статье, наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменного предупреждения наймодателя за три месяца.

Договором найма нельзя запретить нанимателю досрочно расторгнуть договор. И даже если в договоре найма указано иное, например, запрет нанимателю в течение шести месяцев расторгать договор найма, или расторжение договора найма только в судебном порядке, то такие пункты договора будут ничтожны, так как они противоречат норме закона.

Это исключение из общего правила, когда расторжение договора недопустимо в одностороннем порядке. Однако договор найма можно расторгнуть и в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом наймодателя не менее чем за три месяца.

Собираюсь арендовать квартиру. Собственник квартиры проживает в другом городе. Сдает квартиру его родственник, у которого есть доверенность. Могу ли я заключить договор с ним, а не с собственником?

Да, договор найма можете заключить с доверенным лицом. При этом его полномочия на заключение именно договора найма и получение по этому договору денег, должны быть прописаны в доверенности.

Да, Вы можете заключить договор найма квартиры и с представителем собственника, если на его имя оформлена доверенность на оформление договора найма.

При этом доверенность должна быть нотариально оформлена и действовать в период подписания договора найма.

Особо хочу подчеркнуть, что действие, которое может совершать на основании этой доверенности доверенное лицо собственника квартиры должно быть прописано в данной доверенности.

То есть, если в доверенности прописано, что доверенное лицо имеет право подписывать договор аренды, то договор, который вы можете с ним заключить, это только договор аренды, но никак не договор найма. Если собственник доверяет своему доверенному лицу продать квартиру, то он имеет право продавать, но не сдавать в аренду или наем.

Если в доверенности прописаны полномочия по подписанию договора найма, но не прописаны полномочия на получение денег по данному договору, то деньги в качестве арендной платы, вы можете передавать только собственнику, но не доверенному лицу.

Собираюсь снять квартиру. Какие документы должен предоставить мне собственник квартиры при заключении договора найма? Если квартирой владеют два человека, мать и сын, могу ли я заключить договор найма с одним из них?

Договор найма, как и договор купли-продажи должны подписать все собственники квартиры.

Документы, которые вам обязан показать собственник квартиры при подписании договора найма, следующие:

– документы, удостоверяющие личность собственника: паспорт гражданина РФ;

– правоустанавливающие документы на квартиру (к ним относятся: договор купли-продажи, мены, дарения, договор на передачу квартиры в собственность граждан и т. д.);

– свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

– выписку из ЕГРП. Выписка из ЕГРП нужна для того, чтобы убедиться в том, что в данный момент квартира принадлежит данному собственнику и не была продана перед самым заключением договора найма, когда новые жильцы еще не успели въехать в квартиру.

Договор найма, также как и договор купли-продажи подписывается всеми собственниками квартиры. Если кто-либо из собственников отсутствует в городе и не может сам подписать договор найма, он должен оставить нотариальную доверенность. На основании этой доверенности доверенным лицом будет подписан договор найма от имени этого собственника.

Сдала квартиру в аренду. Арендатор сначала платил, а теперь задержал оплату уже на месяц. Могу ли я его выселить до истечения срока действия договора при помощи участкового?

Участковый не наделен таким правом.

Или договариваться с нанимателем, или обращаться в суд.

Если вы сдали свою квартиру, а ваш наниматель производит оплату не вовремя или вообще не желает платить, то вам нужно обращаться не к участковому, а в суд. Участковый не наделен правом кого-либо выселять из квартиры.

Здесь имеют место гражданско-правовые отношения. Решать все вопросы вы можете путем переговоров или через суд.

Если в вашем договоре есть пункт о досрочном расторжении договора в случае несвоевременной оплаты, то вы можете предложить вашему квартиранту освободить квартиру добровольно.

В случае если он не желает освобождать квартиру, и одновременно не желает платить, то вы имеете право подать заявление в суд и решить этот спор в судебном порядке.