Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Сергей Тихоненко

6. Радио. Иногда по радио рекламируют новостройки. Как источник информации радио малоэффективно, но если случайно что-то услышали – мотайте на ус.

7. Интернет. Это, собственно, основной способ. Все остальные лишь дополняют его. Сегодня 99,99 % квартир рекламируются в Интернете, объявления в других источниках лишь дублируют информацию из Интернета. Сюда же относятся базы объявлений и мультилистинговые системы, о которых мы поговорим ниже.

8. Есть и другие источники информации – слухи, «сарафанное радио», глянцевые журналы (там иногда рекламируют элитную недвижимость), рекламные листовки и т. п., – но всерьез их можно не рассматривать ввиду редкости и малой эффективности.

9. Агентство недвижимости. Вычеркиваем. Агентство, будь оно огромное или крошечное, использует те же общедоступные источники информации, что и простые смертные.

10. Ваш риелтор. Если у вас таковой есть, зачем вы вообще читаете эту главу? Ведь это обязанность риелтора – найти оптимальный объект под запрос клиента.

Однако, наняв риелтора, клиент обычно не успокаивается и ведет параллельные поиски, регулярно радуя своего агента новыми ссылками на квартиры: «Смотри, что я нашел!» Примерно в 99 случаях из 100 эти ссылки ведут либо на неподходящие квартиры (риелтор их уже прозванивал), либо на квартиры, не соответствующие запросу клиента. Допустим, изначально он хотел не менее 50 кв. м, но вдруг наткнулся на миленькую двушечку площадью 45 кв. м. Риелтор пожимает плечами и организует просмотр, клиент приезжает и недовольно ворчит: «Нет, ну эта квартира все-таки слишком маленькая…»

Вообще, практика показывает: обладая теми же самыми открытыми данными, грамотный риелтор найдет больше подходящих квартир, чем клиент. Это же касается и аренды. Казалось бы, ну зачем нанимателю (арендатору) риелтор? Вот он, ЦИАН, ищи да звони! Ан нет. Опытный риелтор находит оптимальный вариант за десять минут, и вечером того же дня клиент перевозит вещи. Самостоятельный наниматель ищет неделю и снимает не то, что хотел. Почему так – мы и сами не знаем, но наблюдаем регулярно.

Совет. Наняли риелтора, доверяете ему – пусть он и ищет вам квартиру. Очень маловероятно, что вы найдете что-нибудь достойное, пропущенное специалистом.

Квартиры в Интернете

Перечислим основные ресурсы, актуальные для Московского региона и вторичной недвижимости. (Про поиск новостроек мы писали к главе «Новостройки».)

• WinNER (http://baza-winner.ru/). На сегодня это самая полная база объявлений о продаже квартир. Ресурсом WinNER пользуются большинство риелторов. Из плюсов – множество параметров для поиска и возможность отслеживать историю продажи квартиры. Правда, постепенно эта база сдает позиции, но пока еще она на коне. Существенный недостаток – база платная. На момент написания этих строк подписка на три месяца стоила 15 000 рублей. Имеет ли смысл платить такие деньги? Еще два-три года назад мы ответили бы утвердительно, ибо достойных конкурентов у WinNER на информационном рынке не было. Но теперь все не так однозначно.

• ЦИАН (http://www.cian.ru/). Изначально легендарный ЦИАН делал ставку на московскую аренду. База стала самым популярным ресурсом при поиске квартир и комнат сначала для риелторов, потом и для клиентов. Позже начала развиваться и рубрика «купля-продажа». Теперь по количеству объектов, выставленных на продажу, ЦИАН практически сравнялся с WinNER. Большой плюс – база бесплатна для просмотра (с тех, кто размещает объявления, берут небольшую плату). Огромный плюс – удобный поиск по множеству параметров, в том числе поиск по карте.

• Навигатор (http://www.r2-navigator.ru/). Это аналог WinNER, но по более низкой цене – от 1500 руб. в месяц. Впрочем, качество предлагаемой информации тоже ниже.

• Realto (realto.ru). Еще одна база с бесплатным размещением объявлений и платным просмотром (от 2000 руб. в месяц). И Навигатор, и Realto можно приобрести в дополнение к WinNER, а вот в качестве альтернативы не подойдут – объем квартир в несколько раз меньше.

• Яндекс. Недвижимость (http://realty.yandex.ru/). Не так давно великий и могучий Яндекс решил попробовать свои силы в недвижимости. Ведь пользователи привыкли к удобному поиску и периодически размещают запросы о жилье. Сказано – сделано. Яндекс заключил договоры с крупнейшими базами, такими как WinNER, ЦИАН, и десятком других. По неким секретным алгоритмам отбираются объекты для показа на запрос пользователя. Как это работает? Никто, кроме разработчиков, не знает. В результате на запрос пользователя выдаются далеко не все существующие актуальные варианты, при этом в результатах выдачи много дублей и устаревших объявлений. В общем, пользоваться Яндекс. Недвижимостью нужно, но только в дополнение к другим ресурсам.

• AVITO.ru. Глобальная доска объявлений с разделом о недвижимости. После объединения со slando.ru и масштабной рекламной кампании возникла крупнейшая в России доска объявлений с мощным трафиком. На AVITO можно найти объявления о продаже жилья от риелторов и прямых продавцов (собственников), но последних, конечно, очень мало.

• «Из рук в руки» (http://irr.ru/real-estate/). Легендарные «руки»! Было время, когда день риелтора начинался с просмотра свежего, пахнущего типографской краской экземпляра «Из рук в руки». Новичку давали газету, телефон и сажали на прозвон. Цель – вызвонить собственника и уболтать на заключение эксклюзивного договора. Газета была основным рекламным инструментом. Сейчас бумажная версия «рук» сильно просела в популярности, впрочем, как вся бумажная пресса. Зато портал под одноименным названием все еще популярен. Пользуйтесь!

• ГдеЭтотДом. Ру (http://www.gdeetotdom.ru/). Тематический портал, который ориентируется на географический поиск недвижимости. Объекты отмечены флажками на карте, что удобно, если вы ищете объект в заданном секторе. Для пользователей база бесплатна.

• Sob.ru. Портал с бесплатными объявлениями, посвященный недвижимости. Хорошо индексируется поисковиками, поэтому популярен у риелторов.

• AFY.ru, Realty.dmir.ru, АгентОН (http://agenton.ru/), NERS.ru и др. Рассчитаны больше на сервис для риелторов, но располагают и базой объектов.

• Сайты агентств недвижимости, районные форумы и т. п. Встретить объявления о продаже квартиры можно в самых неожиданных местах, но искать лучше в специально отведенных (перечисленных выше).

Что скрывают объявления?

Читать объявления тоже нужно уметь. Иначе можно потратить очень много времени впустую и окончательно разочароваться в отечественном рынке недвижимости. Хотя, если у вас есть риелтор, отбирать и прозванивать объявления – его задача. Не стоит пытаться «проверять» его и дублировать эту утомительную работу.

Если же риелтора у вас нет, имейте в виду:

• Если в объявлении не указан точный адрес объекта, а только общий ориентир (например, «город Люберцы»), почти наверняка квартира находится не в городе, а гораздо дальше, в окрестных поселках.

• Если написано «Москва. 10 минут на транспорте от метро», то это где-то за МКАД, а «10 минут транспортом» – это не на автомобиле по пробкам, а на… Ну, допустим, самолете. Или на гоночной машине глухой ночью. В общем, смотрим только на точный адрес и карту, все оценочные определения пропускаем мимо ушей. Если адреса нет – первым делом по телефону выясняем его.

• Слово «евроремонт» может означать все, что угодно. Но чаще всего имеется в виду наличие стеклопакетов на окнах, точечных светильников на потолке и каких-нибудь гипсокартонных фигур на стенах. Больше ничего.

• Отсутствие фото – не очень радужный знак. Есть большая вероятность, что внутри эта квартира не слишком привлекательна. Но вместе с тем это хороший шанс купить квартиру по цене дешевле рыночной. Большинство действительно выгодных предложений выставляется без фото. Хотя бы потому, что они выгодные, а значит, можно не «заморачиваться» с качественной рекламой.

• Слишком дешевый вариант (на 20 и более процентов дешевле аналогов) не стоит вашего внимания. Чудес не бывает. Точнее, чудеса бывают, а вот халява на сегодняшнем рынке недвижимости – нет. Слишком дешевая квартира? Либо объявление некорректно составлено (например, на самом деле это не квартира, а доля или не вторичка, а новостройка и т. п.), либо это криминальный вариант, либо замануха – феномен, о котором мы расскажем ниже.

Искать ли квартиры «без посредников»?

Порядка 90 % квартир на московском рынке продается силами агентов недвижимости. Оставшиеся 10 % продаются самостоятельными продавцами, которые сами решают свой квартирный вопрос. Есть ли смысл выискивать такие квартиры, чтобы сделать выгодную покупку? Ниже мы рассказываем об особенностях «прямых» и риелторских сделок, а вы уж судите сами, какой вариант для вас лучше. (Конечно же, мы не рассматриваем вариант, когда продавец – сам риелтор или имеет большой опыт продажи квартир, в этом случае различий практически нет.)