ТСЖ. Организация и эффективное управление - Вениамин Гассуль

В связи со сказанным возникают два вопроса, требующие обоснованного практического решения.

Первый их них относится к определению объемов работ, которые должны оплачиваться за счет сметного резерва.

В соответствии со ст. 716 ГК РФ и п. 4.6 СНиП 12-01-2004 подрядчик должен выполнить входной контроль переданной ему для исполнения документации и передать заказчику выявленные в ней недостатки. При капитальном ремонте с использованием субсидий и проведением тендера на производство работ подрядчик заранее имеет возможность ознакомиться со сметой и объектом, на котором должен выполняется капитальный ремонт, убедиться в отсутствии ошибок в смете, проверить возможность реализации работ известными методами и при необходимости согласовать их с надзорными органами. Согласование подрядчиком сметы и подписание договора подряда подтверждают отсутствие у подрядчика претензий к сметной документации и ее соответствию объему планируемых работ.

Указный весьма важный вывод для взаимоотношений заказчика и подрядчика подтверждается ГК РФ.

В п. 3 ст. 743 указывается, что подрядчик, обнаруживший не учтенные сметной документацией работы и необходимость увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику, а п. 4 этой статьи подтверждает, что подрядчик, не выполнивший требования п. 3, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ.

В п. 5 ст. 709 еще раз подтверждается, что подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены, обязан выполнить работы по договору по указанной в нем цене.

В практике проведения капитального ремонта рассмотренная выше ситуация встречается довольно часто. В этом случае руководитель ТСЖ, являющийся заказчиком, может вполне обоснованно отказать подрядчику в оплате выполненных дополнительных работ, если тот своевременно не предупредил заказчика об их отсутствии в локальной смете и необходимости их производства.

Конечно, сказанное выше относится к значительным по трудоемкости и стоимости работам, выходящим за величину сметного резерва. Дополнительные работы, выявленные в процессе капитального ремонта по одному из указанных выше направлений использования сметного резерва, могут быть оплачены за счет этого резерва.

Второй вопрос заключается в определении порядка использования и оформления дополнительных работ и затрат за счет резерва, предусмотренного в локальной смете.

В соответствии с п. 4.96 Методики при расчетах за выполненные работы по договору с установленной твердой договорной ценой резерв средств на непредвиденные работы и затраты оплачивается без расшифровки в актах приемки выполненных работ. В соответствии с п. 4 ст. 709 ГК РФ при отсутствии в договоре подряда других указаний цена работы считается твердой.

При расчетах между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные работы, о чем должно быть указано в подрядном договоре, объемы фактически выполненных работ фиксируются в обосновывающих документах (п. 4.33 Методики), в том числе и выявленных в процессе капитального ремонта дополнительных работ, на которые составляется смета (п. 4.98 Методики). Основывающим документом для составления сметы на дополнительные работы является соответствующий акт за подписью подрядчика и заказчика, подтверждающий факт их выполнения.

Таким образом, можно сделать несколько кратких, но весьма важных выводов, которыми следует руководствоваться председателю правления ТСЖ как заказчику при проведении капитального ремонта.

1. На основании дефектной ведомости составляется локальная смета на проведение капитального ремонта.

2. Локальная смета служит основой для цены в договоре подряда.

3. Цена работы считается твердой договорной ценой, если в договоре отсутствуют другие указания.

4. Стоимость резерва сметы на дополнительные работы и затраты при расчетах по твердой договорной цене в актах приемки выполненных работ не расшифровывается и при отсутствии особых указаний включается в состав твердой договорной цены.

5. Согласованная подрядчиком и утвержденная заказчиком локальная смета, являясь неотъемлемой частью договора и основой определения цены работы, не может быть изменена и откорректирована.

6. При расчетах за фактически выполненные работы, о чем должно быть указано в договоре, резерв сметы используется для оплаты дополнительных работ на основании соответствующего акта и составленной по нему смете.

7. Согласование подрядчиком сметы и подписание подрядного договора свидетельствуют о его согласии с объемом работ, возможностью их реализации и договорной ценой, что исключает появление в дальнейшем каких-либо финансовых и других претензий с его стороны к заказчику.

Использование указанных выводов в практической работе руководства ТСЖ с подрядчиком при проведении капитального ремонта поможет этому руководству – как правило, в лице председателя правления – правильно сориентироваться в ситуации и грамотно с юридической точки зрения отстоять интересы ТСЖ.

В практике наблюдаются случаи, когда подрядчик, пользуясь недостаточной компетентностью работников ТСЖ, неоднократно пересматривал утвержденную смету, включал в нее без всяких актов предполагаемые дополнительные работы, исключал работы из основной части сметы. Такой пересмотр в процессе капитального ремонта утвержденной локальной сметы лишал заказчика возможности четкого контроля за объемами выполненных работ, позволяя подрядчику включать в состав сметы даже те работы, которые были упущены им при входном контроле сметной документации и выполнение которых не было согласовано с заказчиком (ТСЖ). Самое неприятное заключалось в том, что руководство ТСЖ принимало и утверждало такие сметы. Это приводило не только к тому, что заказчик лишался контроля за использованием сметного резерва, но и в отдельных случаях – к попытке подрядчика предъявить заказчику к оплате счета сверх сметного лимита.

В этой связи необходимо напомнить, что уточненная (откорректированная) локальная смета в рассматриваемом случае не может считаться легитимным документом. Существует утвержденная заказчиком и согласованная подрядчиком локальная смета, она является основной для определения цены работы по подрядному договору и неотъемлемой его частью, договор не изменился и не расторгался, т. е. отсутствуют какие-либо юридические основания для пересмотра сметы.

При расчете за фактически выполненные работы составляется подписанный заказчиком и подрядчиком акт их приемки с расшифровкой в соответствии со сметой. В этом же акте могут указываться отдельным разделом выполненные в пределах двухпроцентного сметного лимита дополнительные работы с расшифровкой в соответствии со сметой на эти работы, подписанной заказчиками и подрядчиками. В конце акта приводится итоговая сумма стоимости выполненных работ, которая не должна превышать общую стоимость работ по утвержденной смете, т. е. цену работы по подрядному договору.

Позиция подрядчика в указанных выше случаях вполне объяснима – это стремление использовать в своих интересах весь предусмотренный сметой двухпроцентный резерв и попытка получить за счет ТСЖ дополнительные денежные средства, превышающие договорную цену. В этой связи изложенный материал, обосновывающий порядок оформления и использования резерва сметы, позволит ТСЖ выстраивать свои отношения с подрядчиком на правовой основе. Однако это отнюдь не исключает принятия компромиссных решений по отдельным техническим, правовым и финансовым вопросам, возникающим в процессе капитального ремонта.

Капитальный ремонт является самым дорогостоящим видом работ, исчисляемым, как правило, миллионами рублей. От качественного выполнения капитального ремонта зависит дальнейшая эксплуатационная устойчивость многоквартирного дома, а следовательно, и величина затрат на его содержание и комфортность проживания в доме. Именно эти показатели характеризуют, в первую очередь, эффективность функционирования ТСЖ.

Ремонт, выполняемый в квартирах по заявкам жильцов и за их счет, относится к одному из видов разрешенной хозяйственной деятельности ТСЖ.

Этот ремонт производится в домах, находящихся в управлении ТСЖ, силами наемных работников или эксплуатирующей организации. Как правило, это небольшие ремонтные работы, доход от которых не оказывает существенного влияния на экономические результаты работы ТСЖ. Однако организация в доме силами ТСЖ оперативного выполнения необходимых ремонтных работ в квартирах обеспечивает комплексный подход к содержанию и ремонту многоквартирного дома, создает жильцам дополнительные удобства и способствует их более тесной связи с правлением и инженерными службами, т. е. в определенной степени повышает эффективность работы ТСЖ.