ТСЖ. Организация и эффективное управление - Вениамин Гассуль

В практике встречаются случаи, когда точный срок окончания работ фактически не обозначен. Например, указанно, что подрядчик должен закончить работы в течение шести месяцев с момента перечисления заказчиком, т. е. ТСЖ, денежных средств на аккредитив для оплаты работ, но не позднее 1 ноября. Заказчик перечисляет деньги на аккредитив 1 июня, т. е. для выполнения работ к намеченному сроку осталось всего пять месяцев. В этом случае подрядчик считает, что шестимесячный срок для производства работ истекает 1 декабря, а заказчик ссылается на оговорку «не позднее 1 ноября». Подобные казусы не свидетельствуют в пользу председателя правления ТСЖ, подписавшего подрядный договор.

Более серьезные ошибки могут быть допущены при согласовании графика производства работ, являющегося неотъемлемой частью договора. Например, при капитальном ремонте внутренних санитарно-технических систем в многоквартирном доме график производства работ должен быть составлен по каждому подъезду, что позволит обеспечить более четкий контроль за сроками и качеством производства работ.

Особое внимание должно быть обращено на график работ по ремонту фасада дома. Ремонт производится, как правило, с лесов, которые создают большие неудобства жильцами нерасселенного дома: пыль, грязь, трудность проветривания, возможность проникновения с лесов в квартиру и т. п. Это обусловливает постановку перед подрядчиком задачи скорейшего окончания работ и снятия лесов. На домах с несколькими подъездами и большим периметром фасада сделать это возможно только при давно известном и применяемом на практике методе работы по «захваткам», т. е. работы охватывают, например, фасад по двум подъездам, после чего работы переносятся на другие подъезды (захватки), а леса с первой захватки снимаются. Именно так, с учетом интересов жильцов дома, должен составляться график производства работ по захваткам. Кстати, это отвечает и интересам подрядчика, так как при грамотной организации работ позволяет обойтись меньшим количеством дорогостоящих лесов.

Однако известны случаи, когда подрядчик, пользуясь отсутствием у заказчика знаний и опыта в производстве строительных работ, подписывал у председателя правления ТСЖ график совершенно другого характера. Так, например, при ремонте фасада одного шестиэтажного жилого дома, общая протяженность периметра которого составляет порядка 700 погонных метров, график предусматривал установку лесов по всему периметру дома (длина более полукилометра!) и последовательное выполнение различных видов работ (промывка и окраска стен, смена водостоков и отливов и т. п.) с использованием установленных лесов. Такая организация работ могла бы быть оправданна при наличии у подрядчика не менее 8-10 комплексных бригад с необходимыми материально-техническими ресурсами и одновременной работой этих бригад на рассматриваемом доме. Практически леса простояли более полугода по всему периметру дома, создавая значительные неудобства жильцам в течение столь длительного периода.

Весьма важными является вопрос контроля со стороны ТСЖ за качеством, сроками и организацией работ по капитальному ремонту дома. Председатель правления ТСЖ должен понимать, что в его руках находится такой весомый рычаг воздействия на подрядчика, как финансовые ресурсы для оплаты работ. Руководитель ТСЖ должен не просить, а требовать у подрядчика качественного и своевременного выполнения работ, должен не ограничиваться общением с прорабом, а вызвать на объект при необходимости руководителя подрядной организации, представителей районного жилищного агентства, администрации района и надзорных органов. При этом не надо бояться испортить отношения, их надо выстраивать на деловой основе, отстаивая интересы ТСЖ. Те же самые упомянутые руководители и представители не преминут при неблагоприятном стечении обстоятельств упрекнуть председателя правления ТСЖ в отсутствии обращений в их адрес.

Необходимо отметить, что председатель правления ТСЖ при планировании и производстве капитального ремонта с использованием бюджетных средств находится под определенным давлением администрации района или города, от которой зависит включение дома в план работ. За освоение бюджетных средств отвечает администрация, которая в конце отчетного периода практически не позволит руководителю ТСЖ не произвести оплату выполненных работ при наличии определенных недоделок и низком качестве. Учитывая это обстоятельство, руководитель ТСЖ должен уже с момента подписания подрядного договора проявлять настойчивость в выполнении своих требований подрядчиком, памятуя о том, что в конце срока окончания работ это будет сделать значительное сложнее.

Следует обратить внимание на порядок составления сметной документации для производства капитального ремонта и использования предусмотренных в ней средств на непредвиденные работы и затраты.

Практика показывает, что этот порядок очень часто неадекватно трактуется подрядной организацией в своих интересах. Указанное обстоятельство предопределяет более подробное рассмотрение затронутого вопроса с учетом его специфики при капитальном ремонте жилых домов. Основополагающими документами при этом являются: ГК РФ, «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», МДС 81-35-2004 (далее – Методика), СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», «Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ» (далее – Рекомендации).

Согласно Методике (п. 3.9), основанием для определения сметной стоимости строительства может служить проектная документация или ведомость объемов работ, представленная заказчиком. Ранее отмечалось, что при выборочном капитальном ремонте нерасселенного жилого дома, как правило, заказчик (ТСЖ) составляет ведомость необходимых работ, на основании которой составляется сметная документация.

Методика (п. 3.16) подразделяет проектную документацию на локальную смету и локальный сметный расчет. Несмотря на то что эти два документа составляются по одной и той же форме, разница между ними существенная, пренебрежение этой разницей приводит в дальнейшем ко многим недоразумениям.

Локальная смета в соответствии с п. 3.16 Методики составляется на отдельные виды работ по зданиям и сооружениям на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД). Применительно к капитальному ремонту, при котором РД не разрабатывается, можно считать, что локальная смета составляется на основе ведомости необходимых объемов работ (дефектной ведомости). Этот вывод соответствует п. 3.9 Методики.

Локальная смета служит основой для цены в договоре подряда. В этом случае смета с момента ее утверждения заказчиком становится частью подрядного договора (п. 3 ст. 709 ГК РФ). При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой договорной ценой (п. 4 ст. 709 ГК РФ).

Локальный сметный расчет составляется в случаях, когда объемы работ окончательно не определены и подлежат уточнению на основе РД. Локальный сметный расчет используется обычно при двухстадийном проектировании на первой стадии (рабочем проекте) и уточняется при разработке РД. При капитальном ремонте многоквартирных домов локальный сметный расчет, как правило, не применяется.

В смете на капитальный ремонт жилых домов предусматривается резерв на непредвиденные работы и затраты в размере до 2 % (обычно именно 2 %) от общей стоимости работ (п. 4.96 Методики). Абсолютная величина этого резерва может быть значительной, что предопределяет повышенный интерес к его использованию как со стороны заказчика, так и со стороны подрядчика.

Методика (п. 4.96) определяет три направления использования резерва.

Первое из них – уточнение объемов работ по рабочим чертежам, разработанным после утверждения рабочего проекта. К локальной смете, разработанной на основании дефектной ведомости, т. е. в одну стадию, это направление отношения не имеет.

Второе направление – ошибки в смете, включая арифметические, выявленные после ее утверждения, – в комментариях не нуждается.

И наконец, уточнение проектных решений в процессе строительства. При капитальном ремонте жилых домов к этому направлению можно отнести, например, замену одного технологического процесса, предусмотренного сметой, другим, более дорогим, но улучающим надежность и качество работ.

В практической работе могут быть выявлены неучтенные дефектной ведомостью объемы работ, которые должны быть оплачены за счет резерва сметы, если заказчик сочтет необходимым их выполнение.

В связи со сказанным возникают два вопроса, требующие обоснованного практического решения.

Первый их них относится к определению объемов работ, которые должны оплачиваться за счет сметного резерва.