Адвокат бизнеса: 20 юридических консультаций понятным языком - Дмитрий Гриц

система пожаротушения, и это следует требовать от арендодателя. У системы есть видимая часть – небольшой белый цилиндр на потолке. Советую прописать в договоре аренды, что за ее установку, обслуживание и соответствие требованиям законов отвечает арендодатель. Если начнется пожар и она не сработает, платить будет арендодатель. Или если придет проверка МЧС и выяснится, что система неисправна или размещена неверно, – это не должно быть вашей проблемой.

Важно понимать, что система пожаротушения в торговых и бизнес-центрах обычно единая для всего здания, поэтому арендатор физически не может сделать ее сам. По крайней мере это можно использовать как довод на переговорах. Ваше желание, чтобы за систему отвечал арендодатель, логично, правильно и законно.

Срок аренды. Договор аренды бывает долгосрочным и краткосрочным. Краткосрочный заключается на срок до года, долгосрочный – на год и дольше. К ним разные формальные требования, и они открывают разные возможности – например, долгосрочный обязательно регистрируется.

Среди арендаторов ходит слух, что «все на рынке» заключают договоры на 11 месяцев, а потом договоры пролонгируют. А на долгосрочные никто из арендодателей не соглашается. Это не так. Многие успешные предприниматели из ритейла и ресторанного бизнеса принципиально не подписывают краткосрочных договоров аренды. Среди них: «Мосигра», «АндерСон», «Додо Пицца», «Леонардо».

Я спрашивал крупные компании, что они делали в начале, когда не были еще такими большими и известными. Они отвечали то же самое: занимали принципиальную позицию и подписывали только долгосрочные договоры. Когда узнавали, что помещение сдается только 11 месяцев, отказывались и искали дальше. Так сложнее найти помещение и сложнее договориться с арендодателем, но это реально.

У долгосрочного договора аренды три плюса: стабильная цена, непрерывность и возможность получить лицензию.

Стабильная цена. Допустим, ресторан снимает помещение уже пять лет, но раз в год подписывает договор на 11 месяцев. И каждый год арендодатель поднимает цену. Все аргументы в его пользу: ресторану это помещение нужнее (налажен поток клиентов), если не продлить договор – они будут обязаны съехать, поэтому скорее согласятся на повышение цены.

Увеличение цены арендодателем в 11-месячном договоре абсолютно не ограничено. На шестой год он может поставить цену в три раза выше, чем в предыдущий период, и ничего при этом не нарушит. Не нравится – выезжайте. А в долгосрочном договоре лучше прописать, что арендодатель может увеличить цену только один раз в год и не более чем на столько-то процентов.

Непрерывный договор. Если договор на пять лет и арендатор не нарушает условия договора, арендодатель не сможет просто так расторгнуть договор – об этом можно отдельно написать.

А вот при краткосрочных договорах бывает так. Представьте, что вы кафе, у вас договор на 11 месяцев. Дела идут хорошо, и владелец помещения видит, что поток клиентов есть, а бизнес процветает. Зачем зарабатывать только на аренде, когда можно заработать еще и на ресторанном бизнесе? Когда договор подходит к концу, арендодатель прощается с вами. А на ваше место встает сам или сдает другому кафе, которое готово платить больше. Поток клиентов есть, место известное – арендодатель в выигрыше, а вам начинать всё с начала.

Возможность получить лицензию, например, на алкоголь. Долгосрочные договоры аренды регистрируются в Росреестре, а регистрация – обязательное условие для лицензии. Нет зарегистрированного договора – нет лицензии.

Еще совет. Пропишите в договоре такое: если по каким-то причинам, которые не зависят от арендатора, договор аренды нельзя зарегистрировать в Росреестре, арендная ставка на период без регистрации снижается. Вы ведь недополучаете доход. Можно зафиксировать в договоре коэффициент для снижения.

На преимущества краткосрочного и долгосрочного договоров аренды есть и другая точка зрения. Если по каким-то причинам ваша модель бизнеса такова, что вам нужны помещения, которые другим не нужны, то у вас как арендатора сильная позиция и вы можете ее использовать в краткосрочной аренде.

Например, вы готовы занимать помещения в подвалах и на чердаках, в глубинах промзон, где не ступает нога человека. Обычно эти помещения простаивают. Тогда при краткосрочном договоре вы можете каждый раз продавливать всё более выгодные для себя условия: говорите, что вам здесь невыгодно и вы готовы съехать. Выбирая между пустым помещением и помещением на немного менее выгодных для себя условиях, арендодатель, скорее всего, выберет второе. Это редкое исключение на рынке аренды, но такое тоже бывает.

Барно Турсунова,

совладелец сети умных автосервисов «Вилгуд»

Мой опыт – краткосрочные договоры аренды были эффективнее. Во-первых, в долгосрочных договорах сразу планируется и часто реализуется повышение цены на 5–7 % каждый год, а в краткосрочных такого нет. Во-вторых, перезаключение договора держит в тонусе и меня, и арендодателя.

Может, мне везет на помещения, но я каждый раз при продлениях еще что-то дополучаю новое, например еще немного площади за те же деньги, либо снижаю арендную ставку. Но тут важно снять иллюзии: арендатора лучше, чем «Вилгуд», они не найдут. Мы располагаемся на второй линии, где классические автосервисы не выживают, потому что к нам с улицы спонтанно не приезжают, всё по записи через сайт, поэтому локация нам некритична.

Всё же мой совет – подписывать долгосрочный договор аренды, на пять-семь лет. При этом без права арендодателя расторгнуть досрочно договор, если арендатор ничего не нарушил. А у вас право досрочного расторжения должно быть.

Регистрация договора. Если договор действует больше года, его надо зарегистрировать в Росреестре. Для своей экономии перекладывайте расходы на регистрацию на арендодателя. Или хотя бы делите расходы пополам. Это тоже нужно прописывать в договоре аренды. Еще может понадобиться вызов специалистов БТИ, подготовка кадастрового паспорта и других документов. Об этих расходах тоже нужно договориться с арендодателем.

Автопролонгация. Если у вас краткосрочный договор, предлагаю облегчить себе жизнь. Для этого выбираем упрощенный процесс пролонгации – автопролонгацию. Схема работает так: заканчивается срок договора, но вы не тратите время на встречу, согласование и подписи нового договора. Вместо этого оплачиваете следующий месяц аренды, и договор продлевается на следующий срок. Чтобы автопролонгация сработала, прописываете такое условие: «Если ни одна из сторон за 15 дней до окончания договора не сообщила о своем отказе от продолжения арендных правоотношений, договор пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок».

При этом свое право внесудебного отказа от договора обязательно зафиксируйте в договоре. Еще советую записать нужную дату в календарь, чтобы не потеряться в делах и освободить помещение с минимальными издержками.

Состав арендной платы. Кажется, что арендная плата – цена за квадратный метр. Но это может быть далеко не всё. В арендную плату могут входить постоянные и переменные платежи. Постоянные – это как раз цена за квадратный метр. Среди переменных