Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора - Александр Мансурович Халитов

Административно-жилое здание на площади Красных Ворот (Садовая-Спасская ул. 21)

Смоленская набережная 5/13

Дом работников министерства геологии (Смоленская набережная 2А)

Дом управления пароходства канала Волга-Москва (Ленинградский проспект 1)

Дом Полярников (Никитский бульвар 9)

Генеральский дом на Патриарших прудах (Ермолаевский переулок 9)

2 дома, построенных в сталинский период можно отнести к классу «премиум» – Дом знаменитостей (Тверская 9) и Генеральский дом (Ермолаевский переулок 9).

В общей классификации сталинские дома, расположенные в премиальных локациях (Кутузовский проспект, Смоленская и Фрунзенская набережные, проспект Мира, Садовое кольцо, набережная Тараса Шевченко) относятся к «бизнес-классу». Также к «бизнес-классу» относятся квартиры и апартаменты в 4 сталинских высотках – Дом на Котельнической набережной, Дом на Кудринской Площади, гостиница «Украина», административно-жилое здание на Красных Воротах.

Типовое довоенное жильё продолжало традицию «рабочих поселков» эпохи конструктивизма. Эти дома расположены в районах Южнопортовый, Соколиная Гора и ряде других рядом с крупными промышленными предприятиями того времени.

В 1939 году был реализован интересный проект, известный как «Ажурный дом» (Ленинградский проспект 27).

Дом был построен методом крупноблочного строительства и мог стать первым серийным проектом массового комфортного жилья. К сожалению, начало войны не позволило реализовать эти планы. К планам развития типового серийного жилья вернулись в послевоенное время – были начаты работы по разработке типовых кирпичных и крупнопанельных проектов (серии II-01, II-02, II-03 (САКБ), II-04, II-08, СМ-6, МГ-1, МГ-2, II-14). Эти серии известны под объединенным названием «позднесталинские».

Директорские дома, а также схожие с ними «позднесталинские» кирпичные дома типовых серий II-02, СМ-6, II-08 относятся к классу «комфорт».

Серии II-01, II-03 (САКБ), II-04, II-05, II-14, МГ-1, МГ-2 относятся к классу «эконом».

Типовое жилье «позднесталинских» серий распространено в районах: Хорошёвский, Раменки, Алексеевский, Фили, Кунцево, Аэропорт-Сокол, Нагатино, Текстильщики, Лефортово, Соколиная Гора, Измайлово, Савёловский, Сокольники, Даниловский

Индивидуальное жильё было представлено индивидуальными домами в дачных поселках, землю в которых предоставляли видным деятелям государственной власти науки и культуры. В настоящее время эти поселки называются «стародачными местами» . Наиболее известные из них: Переделкино, Николина Гора, Абрамцево, Жуковка, Голицино, Жаворонки, «Советский Писатель», Кратово, Валентиновка. С точки зрения инвестиционной привлекательности, это типовые поселки, не отличающиеся от своих аналогов в данных локациях. Единственное «стародачное место», которое представляет из себя значительный инвестиционный интерес – Серебряный Бор (жилой массив Хорошёво-Мневники).

Стиль сталинской архитектуры пережил второе рождение уже в современной России. В стилизации под «сталинский ампир» созданы жилые комплексы: Триумф Палас, Суббота, Мирный, Редан и строящиеся в настоящее время ;жилые комплексы Alcon Tower и Театральный квартал.

Часть зданий сталинского периода после реконструкции превратились в современные жилые комплексы – например ЖК «Sinatra» (Большой Тишинский переулок 38).

Квартиры в премиальных домах, расположенные в первой зоне Москвы, а также квартиры в типовых сериях класса «комфорт» являются интересными инвестиционными объектами и рекомендуются к покупке.

Первый период индустриального домостроения – «хрущёвский функционализм» (1955-1964)

Новая глава в развитии жилищного строительства Москвы началась в 1955 году с выхода постановления ЦК КПСС «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Было полностью прекращено строительство домов по индивидуальным проектам. Достроенные дома лишались элементов внешней отделки и получили название «обдирных». Строительство типовых «позднесталинских» серий продолжалось, но было признано экономически нецелесообразным и полностью прекратилось к началу 60-х годов. Перед архитекторами и строительными организациями поставили задачу разработки проектов массового строительства, которое было возможно только при радикальном сокращении бюджета строительства.

История архитектуры сделал очередной зигзаг и, если архитектура сталинского периода была по сути возрождением дореволюционного классицизма, то период Хрущёва стал возвратом к идеям советского конструктивизма в максимально утилитарной форме «функционализма» (т.е. отказа от любых архитектурных «излишеств» в пользу основных «функций» жилья).

Ставка была сделана на комплексную застройку районов быстровозводимым бюджетным массовым жильём. Первым и самым известным проектом такого рода стала серия К7 архитектора В.П. Лагутенко (деда известного российского певца). С точки зрения потребительских свойств, проект отличался ухудшением всех значимых параметров:

– высота потолков 2,48,

– площадь кухонь – 6 метров,

– кардинальное сокращение площадей комнат,

– отказ от балконов.

Несмотря на снижение качества, строительство К-7 решило главный вопрос того времени – массовое строительство и решение острого «квартирного вопроса». Опыт был признан успешным и задал основной вектор жилищного строительства – бюджетные быстровозводимые серии. За несколько лет было разработано и внедрено 23 типовых серии. Основной объем составили серии из ж/б плит: К-7, II-32, II-35, 1605-АМ/05, 1МГ-300, II-28, I-515. Помимо них были разработаны новые проекты кирпичных (серии I-511, I-447) и блочных (серия I-510) домов.

Отличительными характеристиками новых проектов, которые вошли в истории под названием «хрущёвки», стали:

– уменьшенная высота потолков 2,48-2,55 м,

– минимальные размеры комнат,

– плохие характеристики тепло- и шумоизоляции,

– отсутствие балконов и лифтов,

– маленькие кухни и прихожие,

– совмещенные санузлы,

– маленькие размеры и некачественная отделка мест общего пользования.

Отдельные серии жилья «хрущёвского периода» возводилось в Москве до 1972 года и в течение долгого времени квартиры в этих домах определяли нижнюю ценовую границу в каждой локации. Все дома этого периода относятся к классу «эконом». Мы не делаем тщательного анализа жилья этого периода, так как в связи с программой сноса ветхого жилья до 2017 года было снесено 1772 дома, а по программе «Реновации ветхого жилья» до 2025 года будет снесено еще более 4 000 домов «хрущёвского периода» – т.е. большая часть домов «хрущёвского периода» будет выведена из эксплуатации до конца 2025 года.

На данный момент большая часть серий «хрущёвского периода» попадают под снос в рамках программы реновации. В данной книге будут рассмотрены только 2 серии, спроектированные в этот период, но активно строившиеся уже в следующий «брежневский» период – II-18/09 и I-515/9. Они не попали в программу реновации; квартиры в домах этих серий в течение ближайших 25-30 лет будут формировать нижнюю ценовую границу своих жилых массивов.

Остальные серии «хрущевского периода» рассматриваются обычно только в целях получения жилья по программе реновации, инвестиционной ценности не представляют и к покупке не рекомендуются. Полный список построенных, строящихся и проектируемых домов по программе реновации смотрите в разделе «Современный период».

Строительства премиальных проектов и индивидуального жилья (за исключением частного дачного строительства) в «хрущёвский период» не велось.

Брежневский период (1965-1991)

Последний советский период называется «брежневским» в честь Л.И. Брежнева, возглавлявшего страну с 1965 по 1982 год. Данный период запомнился массовым строительством типовых серий панельного жилья, которые также называются «брежневками».

С точки зрения жилищного строительства «брежневский период» продолжил тенденции предыдущего периода и запомнился в основном массовым строительством типового панельного жилья. Вместе с тем, есть и ряд отличий:

– потребительские свойства квартир «брежневского» периода