Деньги делают деньги. От зарплаты до финансовой свободы - Дмитрий Алексеевич Лебедев

Судебное разбирательство прошло достаточно быстро, за три месяца. На заседания ответчик ни разу не явился, и понятно почему: он перестал управлять этим юридическим лицом, там остались только долги. Несмотря на решение суда, Виктору ничего не удалось получить.

Не только аренда

Разбогатеть, значительно увеличить свой капитал, сдавая недвижимость в аренду, не получится. Такой вид деятельности обеспечит только постоянный прозрачный денежный поток, что уже очень ценно. А вот если хочется быстро разбогатеть, то нужно рисковать, вкладывая деньги в перспективную недвижимость: например, в новостройки на ранних этапах строительства или в объект, который вы переделаете, реконструируете, и он станет цениться намного больше. Одно время в Москве и Санкт-Петербурге было очень популярно расселение коммуналок. Предлагали жильцам отдельные квартиры, но на окраине, многие соглашались, а в центре у нового владельца оставалась полноценная квартира, которая стоит очень дорого. Теперь с этим сложнее, как правило, получается не так выгодно, как раньше.

У меня есть клиент, который покупает квартиры в исторических домах Москвы, делает в них уникальный дизайн под ключ и перепродает. Во Франции даже существует такой особый вид деятельности: marchand de bien immobilier – специалист по восстановлению недвижимости. Человек выкупает обветшавшую квартиру или даже здание, реставрирует, практически создает произведение искусства. За это он платит значительно меньше налогов при продаже этой недвижимости.

Другой мой знакомый в течение многих лет ищет и выкупает перспективные участки земли или старые загородные дома в привлекательных местах и строит там новый дом, потом перепродает или сдает в аренду. Конечно, это непросто, но, как говорится, без труда не вытащишь и рыбку из пруда.

Квартира, офис, магазин?

Как формируется цена на недвижимость – очень интересный вопрос. Мало кто об этом знает, но механизм определения стоимости для жилых и коммерческих площадей совершенно разный.

Цена жилья определяется только спросом и предложением. Чтобы правильно оценить объект, надо провести сравнительный анализ аналогичных вариантов. С квартирами в городе, в спальном районе все просто – одинаковых предложений много. Сложнее с загородными домами и квартирами в исторических (не типовых) домах, потому что сравнить особо не с чем. Но тем не менее всегда можно найти, на что ориентироваться, а согласится с вашей ценой покупатель или нет – вопрос продвижения и торговли.

В последние годы продавать недвижимость стало сложно. Рынок изменился: резко увеличилось количество предложений, а покупателей, наоборот, стало значительно меньше.

Помню, в начале 2000-х я покупал двухкомнатную квартиру в Крылатском и выбрать было не из чего: буквально несколько предложений, и все с серьезными недостатками. Пришлось ждать подходящий вариант несколько месяцев и быстро, опережая других, покупать более-менее подходящий. Посмотрел сейчас – 245 предложений «двушек» в этом районе! Покупателям раздолье, а продавцам печаль. Надо как-то особым образом позиционировать свою квартиру, чтобы на нее обратили внимание при таком сумасшедшем предложении.

При оценке нежилых помещений применяется совершенно другой подход. Здесь самое главное – ставка доходности, то, сколько процентов в год сможет приносить данный объект, – то есть совершенно финансовый, денежный подход.

Реальный пример: продается офис 100 кв. м на первом этаже жилого дома в центре Москвы, в районе Чистых прудов. Как его оценить? Если сравнивать с ценами на квартиры (ведь это бывшая квартира в жилом доме), то цена должна быть в районе 400 000 рублей за 1 кв. м, то есть общая стоимость – 40 млн рублей. Сравнение с ценами на офисы в данном районе ничего не даст, потому что предложений совсем немного и все они сильно отличаются друг от друга по разным параметрам. Зато известна средняя рыночная арендная ставка в этом районе, она равна 25 000 рублей за 1 кв. м в год. То есть ежегодно за аренду хозяин офиса будет получать 2 500 000 рублей. Сегодня инвесторы и владельцы офисов рассчитывают на доходность 10 % от вложенных средств. То есть 2 500 000 рублей – это 10 % от стоимости офиса, соответственно, общая рыночная стоимость объекта – 25 млн рублей. Обратите внимание: квартира в этом доме стоит 40 млн рублей, а офис – 25 млн рублей.

Более 10 лет назад ситуация была совершенно иной и коммерческая недвижимость вследствие дефицита и высокого спроса на нее стоила значительно больше жилой. Но жизнь и ситуация на рынке изменились.

Локейшен

Месторасположение – самое главное для недвижимости. Есть такая поговорка специалистов рынка: «Для недвижимости важны три вещи: локейшен, локейшен и локейшен!» Особенно это критично для коммерческих помещений.

Многие гонятся за торговыми площадями, желая получать максимальный доход. Но надо помнить, что он связан с особым риском: чем доходнее, тем рискованнее. Если купить помещение в удачном месте, то разговоры о риске кажутся странными: адрес не меняется, сейчас помещение востребовано, желающие арендовать выстроились в очередь, цены аренды высокие. Что может случиться? Оказывается, много чего.

В переулках Мясницкой улицы, в самом центре Москвы, много лет работал продуктовый магазин. Не очень большой – порядка 200 кв. м, для этого района вполне достаточно. Стоимость аренды была в два раза выше, чем у офиса в этом же доме, конкуренция практически отсутствовала, мимо проходит большой поток людей – потенциальных покупателей. К хозяину раз в два месяца обращались желающие снять это помещение, а магазин работал и процветал. С советских времен в центре города не хватало продуктовых магазинов, и ситуация не менялась: магазинов мало, цены высокие.

Но неожиданно поменялась политика торговых сетей: они стали гнаться за выручкой и открывать множество новых торговых точек. Сначала в километре открылся «Дикси», вскоре чуть ближе появилась AB Daily, а потом в соседнем доме – магазин «Магнолия» с огромным ассортиментом, и наш небольшой сверхприбыльный магазинчик, прекрасно чувствовавший себя 20 лет, не смог выдержать конкуренции. Клиентов стало совсем мало, и он закрылся. Уже более двух лет помещение пустует, хотя хозяин снизил стоимость аренды в два с лишним раза. И выхода не видно, разве что еще снижать. Когда-то прекрасный актив превратился в пассив.

А вот еще один пример.

У моего знакомого есть торговая площадь рядом со станцией метро «Коньково» на первом этаже жилого дома. Дела шли прекрасно на протяжении многих лет, пока прямо у метро не построили новенький торговый центр площадью несколько тысяч квадратных метров. Эти метры надо было срочно заполнять, и хозяин обрушил цены аренды во всем районе, намного понизив ставки и переманив арендаторов у конкурентов. Сейчас помещение знакомого сдается, но доходность совсем не та, что раньше, и цена сильно снизилась.

На успешность магазинов очень влияет потребительский спрос, предпочтения