Квартирный вопрос (октябрь 2007) - журнал Русская жизнь

Как известно, в итоге отшлифовавший свои кочевнические привычки до совершенства Владимир Владимирович пришел к закономерному выводу, что при наличии средств разумнее всего вообще поселиться в гостинице. Гостиница - по сути своей - совсем как съемная квартира, похожая на мимолетную любовницу, которая, в отличие от жены, не накладывает на тебя жестких обязательств, только еще лучше. Потому что к тебе приходят не хозяева за ежемесячным взносом, а специально обученные люди, которые застилают кровати, загружают минибар свежим пивом и вытирают пыль. Минусы у идеи обосноваться в гостинице, которая лично мне становится все милее по мере того, как в туманную даль отодвигаются чисто финансовые возможности когда-либо ее реализовать, тоже имеются. Бывает, допустим, так, что человеку внезапно до смерти захотелось сварить пельмени, а сделать это, кроме как в умывальнике, больше негде. Но мне почему-то кажется, что человеку, который развил свою самодостаточность и внутреннюю независимость от окружающего мира до такой степени, чтобы не хотеть собственного дома и добровольно отказаться от него, если и приходят мысли о пельменях, то сугубо метафизических.

Юрий Аммосов

Кредит лжецов

Ипотека не спасет российский рынок недвижимости

Куда делась русская ипотека?

В безудержном росте цен на жилье в Москве и России было принято обвинять наше нефтяное благополучие. Должен был произойти финансовый кризис в США, чтоб стало очевидно: нефть тут ни при чем.

Последние несколько лет москвичей, а после и всех жителей России активно преследовала реклама ипотеки - кредитов на покупку недвижимости под залог покупаемой недвижимости. Возьми кредит, купи квартиру! - призывали телевизор, газеты, наружка. Несмотря на это, объемы ипотеки не особенно росли. Квартиры покупали в основном за наличные.

Банки прилагали немалые усилия, чтоб расширить круг заемщиков. Ставки по кредитам падали - еще несколько лет назад они составляли 15%, сейчас они уже ниже 10%. Росли и сроки выдачи кредитов - с 5 до 10 и даже 12-15 лет. Ипотеку даже включили в национальные проекты, только далеко работа по ее распространению не пошла. И вдруг некоторое время назад рекламная волна пошла на убыль. Реклама стала исчезать, а условия выдачи кредитов - становиться жестче.

Казалось бы, при чем тут нефть? Она и оказалась ни при чем. Деньги для ипотеки банки занимали не в России, а на западных финансовых рынках, туда же они перепродавали пакеты выданных ипотечных кредитов (точнее, облигации, обеспеченные кредитами). А в США этим летом случился кризис ипотечного рынка, и неожиданно оказалось, что на новые ипотечные кредиты ни в России, ни где бы то ни было никто денег больше не даст, а уже выданные - не купят. Машина остановилась.

Недвижимость: мировой пузырь родом из США

Итак, что произошло в США? Много лет подряд ипотека была привилегией среднего класса за 30. Еще в начала 1990 годов семья обращалась в банк за ипотекой, лишь дойдя до того уровня благосостояния, когда сбережения достигали нескольких десятков тысяч долларов, а средний доход - нескольких тысяч долларов. Сбережения формировали взнос на 30% стоимости дома, 70% в кредит по 7-8% на 30 лет вынимали из семейного бюджета 25-30% чистого дохода, не больше. И банк, и семья были спокойны: семья знала, что даже если одному из пары случится лишиться работы, дохода второго ее члена хватит на продолжение платежей, а банк получал надежный источник платежей, который можно было перепродать почти без дисконта.

Затем положение вещей изменилось. Исходно виноват во всем был кризис на фондовом рынке. В 2000 году лопнул пузырь интернет-компаний, в 2001 году случилось 9/11, а затем на падающем рынке произошло несколько крупных банкротств уже вполне себе традиционных компаний, в том числе - Enron, входившей еще накануне своего стремительного падения в небытие в десятку крупнейших компаний США. Над страной замаячил призрак рецессии, и глава Федеральной резервной системы (Центрального банка США) Алан Гринспен резко опустил процентную ставку почти до нуля - так она не снижалась едва ли не с Великой депрессии. В начале 2000 года ставка составляла 9,5%. В июне 2003 года ставка была опущена уже до 4% - это был абсолютный минимум, едва-едва над уровнем инфляции.

В результате одновременно сложилась ситуация, когда инвестировать в Америке стало не во что: акции осыпались, облигации не приносят дохода. Осталась недвижимость, которая стала не только намного желаннее, но и намного доступнее, поскольку падение процентных ставок сильно сократило ежемесячные платежи по кредиту, а значит, снизило планку ежемесячного дохода.

А дальше началась цепная реакция. Американцы стали все более массово покупать дома. Спрос на дома вырос. Цены на недвижимость пошли вверх, сперва в густонаселенных районах, а затем и в тех краях, где раньше особый прирост населения не наблюдался. Поскольку дешевые деньги были доступны не только американским ипотечным банкам, но и, через облигационные банки, за пределами США, цены на жилье рванули и в других странах мира. Всюду, от Англии и Китая до Латвии и Вьетнама, цены на жилье в течение 2000-х годов выросли, где на несколько десятков процентов, а где и на порядок. Рост цен распространялся по цепочке, от крупнейших мегаполисов к пригородам, городам поменьше и отпускным зонам.

В принципе, низкая кредитная ставка должна была бы повлечь за собой падение курса доллара, но этого не произошло уже по другой причине. Быстрорастущий Китай, который за 1990-е годы стал «мастерской мира», размещал большую часть своих резервов в долларовые активы - покупая облигации правительства США и в чуть меньшей степени стран Евросоюза. Китайские рабочие вкалывали за горсточку риса в день, американцы охотно покупали дешевые товары, рассчитываясь долларами, государственные банки Китая сносили эти доллары назад в казначейство США. Примеру Китая следовали и другие страны с огромным экспортным потенциалом и резервными госфондами в сотни миллиардов: Япония, Тайвань, Сингапур и, конечно, Россия. В процессе, разумеется, дефицит и государственного бюджета, и торгового баланса США рос не по дням, а по часам - но долгое время казалось, что виной тому преимущественно война в Ираке. Однако разгульная жизнь граждан США в дешевый кредит также возымела свои последствия. Денежный насос имени Гринспена и Буша исправно качал деньги по маршруту: кредиты банкам - кредиты гражданам и за рубеж - покупка недвижимости - покупка бензина и товаров - выручка в Китай и Россию - гособлигации развитых стран - новые кредиты.

Рост цен на недвижимость со временем вывел кредитный бум на новый уровень. Банки-кредиторы были заинтересованы во все большем расширении своих кредитных портфелей, а застройщики хотели строить еще и еще - деньги-то поступают из почти бездонной кубышки. Многие ранние покупатели, купив дом по закладной, через два-три года досрочно погасили кредиты, воспользовавшись тем, что рыночная цена их недвижимости возросла так, что та доля собственности в доме, что служила обеспечением кредита, давно перекрыла сам кредит. Под залог подорожавшей недвижимости брались новые кредиты, все более дешевые, старые возвращались, на разницу покупался более дорогой дом или второй дом - уже на продажу через год-два. Миллионы делались сами собой, люди переезжали во все более роскошное жилье, не затратив ни копейки. Эта операция называется «рефинансирование закладной», и возможной ее делал все тот же дешевый кредит.

Субпрайм: ипотека для негров и жуликов

Через несколько лет дешевый кредит достиг в основном всего среднего класса США: все, кто хотели, купили дом, перепродали дом, купили еще больший дом… Но предложение кредита не прекращалось, экономика США не росла, и учетная ставка оставалась низкой. В поисках новых покупателей банки и застройщики стали снижать требования к заемщикам: сокращать первоначальный взнос и повышать долю дохода, который можно было бы обратить на погашение кредита. Этому способствовало и то, что цены на жилье росли быстрее доходов, а значит, абсолютная стоимость «входного билета» менялась не сильно. В итоге за несколько лет единственными не охваченными ипотекой слоями населения остались беднейшие - те, у кого не было средств и на первоначальный взнос, а часто и минимально необходимого дохода. В обычных условиях им кредит не светил бы ни при каких обстоятельствах. Но что не сошло бы в условиях стабильного рынка, было приемлемо на рынке быстрорастущем.

Для бедных была придумана ипотека без первоначального взноса - 70% стоимости дома проходили по обычной ипотеке, а 30% - в кредит по повышенной ставке выше (иногда значительно выше) ипотечной. Обе ставки были привязаны к учетной ставке ФРС и плавали вместе с ней. По-английски учетная ставка называется «прайм рейт» («первичная ставка») - отсюда и название второго дорогого кредита «субпрайм», буквально «ниже ставки». Имеется в виду, что кредитный рейтинг таких заемщиков ниже проходного для получения кредита по хорошей «прайм» ставке.