Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации - Олег Полежаев

30

Германский законодатель благодаря использованию принципа приращения строений, возведенных на земельном участке, с одной стороны, урегулировал отношения застройки земельного участка, а с другой – внес полную ясность и последовательность при определении пределов юридической власти застройщика над вещью (строением). Из всего вышесказанного можно построить логическую цепочку. Строение, возведенное на земельном участке, становится существенной составной частью последнего, и к нему как к части целого применимы все правила, применимые ко всей вещи. При упомянутом положении власть застройщика над земельным участком и строением является абсолютной, ввиду того что физически разные вещи (земельный участок и строение) приобретают единое юридическое закрепление посредством признания их объектом права собственности на недвижимое имущество.

31

Бернгефт Ф., Колер И. Указ. соч. – С. 232.

32

Митилино М. И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914. – С. 56.

33

Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

34

Benôhr H-P. Grundkurs BGB III Sachenrecht. Berlin, 2002. [Электронный ресурс] URL: http://benoehr.rewi.hu-berlin.de/doc/Sachenrecht.pdf (дата обращения 17.04.2014); Muller K. Sachenrecht. 3 Aufage. Koln; Berlin; Bonn; Munchen, 1993. S. 11-12. Пер. В. В. Чубарова. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

35

Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950. – С. 98.

36

Дернбург Г. Пандекты. Вещное право. Т. 1. Ч. 2. СПб., 1905. – С. 82.

37

Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. – С. 417.

38

Параграфы 906-908 BGB обязывают собственника демонтировать возведенное строение или воздержаться от возведения строения при наличии реально исходящей угрозы или обоснованной наличной возможности появления недопустимого влияния существенного характера на соседний земельный участок или вероятности обрушения строения или его части. Положения (§ 908 BGB), ограничивающие право застройки в связи с опасностью обрушения строений на соседний участок, довольно ясны и определенны. Особое внимание необходимо уделить формулировке действий (§ 906-907 BGB), в которых немецкий законодатель использует оценочные категории. Собственник не может запретить воздействие, исходящее с соседнего земельного участка, если оно не влияет существенным образом на использование его участка (§ 906 BGB). Саму по себе строительную деятельность и сопутствующие ей негативные воздействия газов, паров, запахов или сотрясений от работы машин, свайных работ современная судебная практика Германии существенным воздействием не называет и характеризует как допустимое, не нарушающее существенным образом интересы соседей воздействие (Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под ред. В. В. Залесского. М.: Тихомиров, 2005. – С. 155–156). Однако подобная деятельность может быть охарактеризована как «существенное влияние» с последующим запретом на ее осуществление, если превышаются установленные законом и административными инструкциями показатели допустимого вредного воздействия на окружающую среду (§ 906 BGB). К категории «недопустимого воздействия», содержащейся в абз. 1 § 907 BGB, судебная практика относит воздействие, которое осуществлено при нормальном состоянии сооружения его надлежащим использованием. Под строением как источником негативного воздействия подразумеваются искусственные сооружения, в том числе строения, канавы, пруды, земляные насыпи, за исключением деревьев и кустов (Там же). Право застройщика на сохранение возведенного строения может быть ограничено даже при условии соблюдения им установленных законом защитных мер относительно расстояний между строениями при условии, что недопустимое воздействие обнаружено фактически (§ 907 BGB).

39

Омельченко О. А. Всеобщая история государства и права. М.: ТОН-Остожье, 2000. – С. 451.

40

Жалинский А., Рерихт А. Указ. соч. – С. 417.

41

Шапп Я. Основы гражданского права Германии. М.: Бек, 1996. – С. 59.

42

См., например: Staudingers J. Kommentarzum Burgerlichen Gesetzbuchmit Einfuhrungsgesetz undNebengesetzen. Eckpfeiler des Zivilrechts. Neubearbeitung, 1998. S. 1000.

43

Baur R., Baur J., Sturner R. Sachenrecht. Auf 18, neubearb. Munchen: C.H. Beck, 2009. S. 374-375. Пер. Е. А. Леонтьевой. Указ. соч.

44

Motive zudem Entwurfeeines Burgerlichen Gesetzbuches fur das Deutsche Reich. Bd. III. Sachenrecht. Amtliche Ausgabe. 2. Unveranderte Auf. Berlin.: J. Guttentag, 1896. S. 371. Пер. Л. А. Кассо. Здания на чужой земле. Москва, 1905 г. [Электронный ресурс] URL: http://www.law.edu.ru/script/cntsource.asp?cntID=100009762 (дата обращения 28.04.2014).

45

Целевой характер использования земельного участка исключает возможность осуществления любой деятельности помимо деятельности по возведению или обслуживанию строения. Нарушение целевого использования земельного участка, выделенного под застройку, влечет последствия вплоть до прекращения Erbbaurecht. Не обладая правомочиями по распоряжению земельным участком, застройщик обладает всей полнотой власти, что позволяет свободно отчуждать, закладывать, передавать по наследству или сдавать в аренду вещное право застройки и его существенную составную часть – строение.

46

Wieacker F. Privatrechtsgeschichte derNeuzeit unter besonderer Berücksichtigung der deutschen Entwicklung. Gottinger, 1954. [Электронный ресурс] URL: http://www.degruyter.com/view/j/zrgra.1954.71.issue-1/zrgra.1954.71.1.509/zrgra.1954.71.1.509. xml (дата обращения 28.04.2014).

47

Емелькина И. А. Указ. соч.

48

Емелькина И. А. Указ. соч.

49

Емелькина И. А. Указ. соч.

50

Суханов Е. А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. № 7. – С. 16–31.

51

Staudingers J. Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch: mit Einführungsgesetz undNebengesetzen. Sellier de Gruyter. Berlin, 2000. P. 588. Пер. Е. А. Леонтьевой. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. 2011. № 2. – С. 131.

52

Archiv fur Burgerliches Recht. Band 32 / Herausgeg.von J. Kohler, D. Ring, P. Oertmann. Berlin: Carl Heymanns Verlag. Berlin, 1908. [Электронный ресурс] URL: http://dlib-zs.mpier.mpg.de/mj/kleioc/0010/exec/showtoc/%222084534_32%2b1908%22 (дата обращения 29.04.2014).

53

Heck;Rietschel;Rümelin.ArchivfürdiecivilistischePraxis, 1912.T.X.[Электронный ресурс]. URL: http://www.digizeitschriften.de/dms/toc/?PID=PPN345574613_1912_0108 (дата обращения 30.04.2014); Dernburg H. Die allgemeinen Lehren des bürgerlichen Rechts des Deutschen Reichs und Preußens / Von Heinrich Dernburg. 3. Auf. Halle. Waisenhauses, 1906 P. 467. Пер Л. А. Кассо. Указ. соч.

54

Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG). [Электронный ресурс] URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/erbbauv/gesamt.pdf (дата обращения 30.04.2014).

55

Alpmann J. Sachenrecht. B. I. Bewegliche Sachen. Munster: Alpmann und Schmidt, Jur. Lehrgange, 1999. Пер. Ю. А. Волочай. Указ. соч.

56

Отнесение вещного права застройки к имуществу движимому внесло бы затруднения в гражданский оборот ввиду недоступности использования института поземельной записи, что нарушало интересы застройщиков, собственников и третьих лиц по причинам невозможности точным образом определять личность обладателя права. Признание вещного права застройки имуществом недвижимым посредством прямого указания в законе позволило застройщикам использовать дешевые ипотечные кредиты. Однако наиболее важным было применение к вещному праву застройки правил, используемых для регулирования отношений, касающихся оборота земельных участков (недвижимого имущества), что позволяло застройщику приобретать прочный титул и непосредственное господство над земельным участком в пределах определенного договором срока (§ 11 ErbbauRG).

57

Согласно сложившейся прусской, а теперь и германской практике, дом, построенный арендатором, хотя и считается собственностью застройщика, является имуществом движимым. См.: Емелькина И. А. Указ. соч.

58

Schoner H., Stober K. Grundbuchrecht. 13, neubearb. Auf. Desvon K. Haegele begrundeten und bis zur 5. Aufage bear beiteten Handbuchs. Munchen.: C. H. Beck, 2004. S. 799. Пер. Е. А. Леонтьевой. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

59

Круглова О. А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Москва, 2014. [Электронный ресурс] URL: http://msal.ru/common/upload/Avtoreferat_-_OA._Kruglova.pdf (дата обращения 01.05.2014).

60

Thiel F. Das Erbbaurecht – Einverkanntes instrument zur steuerung der kommunalen fächennutzung. UFZ-Diskussionspapiere. Leipzig, 2004. [Электронный ресурс] URL: https://www.ufz.de/export/data/2/84337_ufz_disk4_2004.pdf. (дата обращения 05.05.2014).

61

Löhr D. Ein bodenfondsfür die ausgabe von erbbaurechtenals instrument der bodenpolitik // Zentrumsfür Bodenschutz und Flächenhaushaltspolitik am Umwelt-Campus Birkenfeld (ZBF-UCB). 2009. № 6. [Электронный ресурс] URL: http://zbf.umwelt-campus.de/fleadmin/user_upload/Material/ZBF_Working-Paper_6.pdf (дата обращения 05.05.2014).