Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране - Сергей Сандер
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
В течение долгого времени государство культивировало привлечение крупных интернациональных компаний посредством предоставления специальных налоговых режимов, упрощенных налоговых режимов, созданных именно для этих компаний.
Множество мегакорпораций имеют штаб-квартиры в кантоне Женева, в кантоне Во, в Цюрихе, Цуге, Базеле. Среди этих компаний – Nestlé, Google, Roche, Novartis.
Преференциальный налоговый режим может уйти в прошлое, если мировое сообщество выдвинет какой-либо стандартный корпоративный налоговый режим. Но пока это все в стадии разговоров, и Швейцария по-прежнему остается таким небольшим раем для крупного бизнеса.
Недавняя история показывает, что с 2004 года корпоративные налоги в Швейцарии последовательно уменьшаются. Если в начале этого пути корпоративные налоги составляли в среднем 25 %, то сегодня они не превышают 14–15 %. Самый низкий корпоративный налог предоставляет кантон Цуг, это 11,9 %.
Швейцария – крупнейший европейский инновационный центр. Здесь расположено большое количество университетов, занимающих топовые позиции в международных рейтингах. Очень высоко ценятся университеты, связанные с инженерией, с высокими технологиями, так что в Швейцарии по-настоящему много высококвалифицированных специалистов в этих областях бизнеса. С наймом персонала в стартап любой сложности проблем тут не бывает.
Нельзя не отметить также самую развитую в Европе сеть железных дорог, которая дотянулась буквально до самой последней деревни. Это тоже здорово облегчает жизнь работодателю – не нужно нанимать персонал «вокруг офиса», профессионалы доступны одинаково по всей стране.
Объект. Швейцария
Дом Koya
Andermatt
Этот дом на горнолыжном курорте – пример нового типа продукта для швейцарского рынка инвестиций. Небольшие квартиры (30–50 м2) полностью готовы для сдачи в аренду.
Здесь есть спа-зона с сауной, зал для встреч, спортзал и лыжная комната.
Купить нельзя, но можно
Если рассматривать Швейцарию с позиции инвестиций в недвижимость, необходимо понять и принять следующий фактор: инвестиции в коммерческую недвижимость для иностранцев открыты без каких-либо ограничений. А вот рынок жилой недвижимости в Швейцарии очень строго ограничен.
Теоретически иностранец не может инвестировать в жилую недвижимость Швейцарии. Это регламентируется законом Lex Koller, о котором вкратце можно сказать следующее: он в принципе запрещает нерезиденту приобретать жилую недвижимость в Швейцарии. За исключением так называемого жилья для отдыха, которое очень ограниченно предоставляют некоторые кантоны, не более одного объекта на семью, не более 200 м2 жилой площади. Причем это жилье невозможно продать в течение пяти лет после покупки, и такую недвижимость очень сложно сдавать в аренду, так как владелец обязан определенное количество времени в году пользоваться этим жильем для отдыха.
И все же в жилую недвижимость Швейцарии деньги вкладывать можно, и я очень рекомендую этот вид инвестиций. О возможностях я расскажу ниже, а сначала приведу необходимую историческую справку.
Историческая справка
Почему Швейцария запрещает нерезидентам доходные инвестиции в жилую недвижимость? Потому что в Швейцарии, в Швейцарских Альпах, нет золота. Золото Швейцарии – ее недвижимость. Это самый стабильный инвестиционный продукт, который сейчас существует в Европе. В Швейцарии очень мало места, новое жилье строить практически негде, а население потихонечку, но растет. Отсюда ощущается некий дефицит жилой недвижимости, который также растет и будет расти. Эта ситуация только обостряется из-за роста населения, и тут не помогает даже строительство высотных домов в Цюрихе. Поэтому, вложив деньги в любое местное жилье, инвестор может рассчитывать пусть и на небольшой, но гарантированный доход.
Кроме того, нельзя забывать, что, инвестируя в недвижимость Швейцарии, вы инвестируете также в швейцарский франк. В валюту, которая последние 15 лет постоянно укрепляется, несмотря на то что государство все это время пытается сдержать этот процесс. То есть мы говорим о недооцененной валюте.
Исторически швейцарские франки приносили прибыль в швейцарских банках. Деньги парковались, приносили проценты, все были счастливы. Было множество книг и фильмов, в которых герои находили древние банковские вклады и в одночасье становились миллионерами. Сегодня такой возможности уже не существует, в швейцарских банках негативные ставки рефинансирования, деньги, размещенные на счетах в швейцарских банках, потихонечку тают. Но остается швейцарская недвижимость, которая для инвесторов сегодня является здоровой альтернативой швейцарским банковским счетам. Швейцария – самое стабильное и безопасное место в Европе для размещения капитала.
Андерматт вне закона
Итак, закон Lex Koller напрямую запрещает иностранцам доходные инвестиции в жилую недвижимость. Однако закон этот действует не везде. В кантоне Ури есть курортный комплекс Andermatt Swiss Alps, где ограничения на инвестиции для иностранцев в местное жилье не действуют и не будут действовать минимум до 2040 года. Здесь иностранцы уравнены в правах со швейцарскими гражданами. Недвижимость можно сдавать и перепродавать в любой момент.
В какую недвижимость лучше всего вкладывать
Рынок коммерческой недвижимости в Швейцарии не ограничен, но при этом более волатилен, чем инвестиции в жилье. Если мы говорим о динамике роста-падения цен на рынке жилой недвижимости, то она может составлять от –2 % до +2 %. В то же время волатильность рынка коммерческой недвижимости, офисной, ритейла может составлять и 7 % в год. Таков дополнительный фактор риска, и я обычно не рекомендую моим клиентам инвестировать в коммерческую недвижимость Швейцарии, или же настаиваю на очень внимательном изучении каждого случая отдельно.
Фокус в том, что реально хорошую коммерческую недвижимость, которая будет приносить высокий доход, вы никогда не найдете в открытых источниках. Все, что выходит на открытый рынок Швейцарии, – неликвидно. Продукт нельзя было продать местным, которые прекрасно разбираются в конъюнктуре рынка, продукт выносят на открытый рынок, пытаясь найти иностранного инвестора, который и купит неликвид.
Хотите прибыльных инвестиций в торговые или офисные площади, отельный бизнес – обращайтесь к местным специалистам. Вам придется платить за их услуги деньги, однако альтернативы попросту нет.
Более реальная стратегия для россиян – инвестиции в жилую недвижимость. Да, она сильно ограничена, и да, необходимо будет сфокусироваться только на определенных регионах. Вы не сможете приобрести целый доходный дом за исключением некоторых кантонов, но тем не менее вы сможете разместить достаточно крупную сумму с доходностью 2,8–7 % годовых брутто.
Я настоятельно советую выбирать недвижимость, которая находится под управлением. Искать арендатора самому, не находясь при этом в Швейцарии, – невозможно.
Девелопмент
Значительно бóльшую доходность дают вложения в строительство и реновацию швейцарской недвижимости. Однако тут в действие снова вступает приснопамятный Lex Koller, который запрещает иностранцам вложения в продукты с приростом стоимости недвижимости. Чтобы получить доступ к этому виду бизнеса, необходимо быть готовым к переезду на постоянное жительство в Швейцарию.
ПОРТУГАЛИЯ
Согласно данным Expat Insider 2021, Португалия занимает
