Как создать и управлять ТСЖ - Сохранов Сергей

Рекомендации по структурированию текста устава

1. Наиболее значимые вопросы целесообразно выделить в отдельные разделы (главы, статьи и т.п.).

2. Разделы по всему тексту имеют сквозную нумерацию. Для их обозначения можно использовать как римские, так и арабские цифры.

3. Внутри раздела перечень регулирующих норм, в свою очередь, группируется в пункты или части.

4. Можно использовать как сквозную нумерацию пунктов для всего документа, так и цифровые обозначения, где первая цифра обозначает номер соответствующего раздела, а вторая – номер пункта в разделе. Второй вариант удобнее в работе.

5. Первым разделом большинства документов являются «Общие положения» (наименование, адрес организации, ее статус, сроки деятельности и т.п. ► Обратите внимание!

В готовом виде устав ТСЖ представляется собой прошнурованный и пронумерованный документ, заверенный подписью председателя правления ТСЖ на последнем листе.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосов – более 50% общего числа голосов всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ).

► К сведению

Количество голоса, которыми обладают все собственники в МКД, обычно равно сумме всех площадей помещений, на которые есть право собственности. Это количество применятся для определения кворума на ОСС и является постоянной величиной независимо от того, участвовали собственники в голосовании на собрании или нет. Исключение – случай, если в результате перепланировки или реконструкции помещения изменилась его площадь, соответственно изменится общее количество голосов собственников в МКД.

ТСЖ может успешно работать достаточно долго, а законодательство изменяется постоянно, поэтому время от времени придется вносить изменения в устав, чтобы учесть все изменения.

► Обратите внимание!

1. Устав ТСЖ в первоначальной редакции утверждается решением общего собрания собственников помещений в МКД.

2. Внесение изменений в устав ТСЖ или утверждение устава в новой редакции отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Любые изменения в уставе должны быть зарегистрированы в регистрирующем органе.

3. В течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав изменений ТСЖ обязано представлять в органы ГЖН заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ (ч. 10 ст. 138 ЖК РФ) копию устава, выписку из протокола общего собрания членов ТСЖ о принятии решения о внесении изменений в устав, копии текстов изменений.

Внесение изменений в устав

Иногда требуется внести изменения в устав ТСЖ. Законодательство меняется постоянно. Эти изменения необходимо отслеживать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Особенно это актуально для тех ТСЖ, которые создавались давно. Также в уставе могут оказаться недействительные положения. Чаще всего это возможность ТСЖ распоряжаться общим имуществом собственников, что незаконно, или накладываются какие-либо ограничения на членство в ТСЖ, что также не соответствует действующему законодательству. Ну и еще один момент. Кто-то пожаловался в ГЖИ, что в уставе ТСЖ есть недействительные положения. По результатам проверки вы получите от органа ГЖН предписание исключить недействительное положение из устава с конкретным сроком выполнения. Если предписание в указанный срок не выполнить, будет наложен штраф (ст. 19.5 КоАП РФ):

• на должностных лиц – от 1000 до 2000 руб. или дисквалификацию на срок до трех лет;

• на юридических лиц – от 10 000 до 20 000 руб.

Поэтому в такой ситуации затягивать изменение устава не рекомендуется. Сделать это можно двумя способами:

1) внести изменения в действующий устав. Оформить их надо как документ «Изменения к уставу ТСЖ____________», утвержденному общим собранием членов ТСЖ. Этот документ будет приложением к действующему уставу;

2) утвердить его в новой редакции. Это надо сделать, если изменения существенные и объемные.

Вопросы для включения в повестку дня общего собрания членов ТСЖ по внесению изменений в устав:

• о внесении изменений в устав или об утверждении новой редакции устава товарищества собственников жилья ______________;

• о наделении члена правления ТСЖ или иного лица (ФИО) правом подать заявление о регистрации изменений устава.

► Обратите внимание!

1. Если заявление о регистрации изменений в устав будет подавать председатель правления ТСЖ, вопрос о его полномочиях не включается в повестку дня собрания, так как он действует от имени ТСЖ без доверенности .

2. Смена состава правления ТСЖ и его председателя не требуют изменений устава.

Решение о том, чтобы внести изменения в устав, принимают большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ.

После принятия решения о внесении изменений в устав, необходимо этот факт зарегистрировать по аналогии с регистрацией ТСЖ (см. соответствующий раздел методического пособия).

Примеры судебных решений приведены из электронной системы «Управление МКД» и Центра дистанционного обучения «АКАТО»

1. Не может быть уставом установлено преимущество членов ТСЖ перед остальными собственниками, например членам ТСЖ предоставляется право выбора парковочных мест на придомовой парковке МКД или предоставляются дополнительные места на указанной парковке.

Все собственники помещений МКД выступают потребителями в отношениях с управляющей МКД организацией, в данном случае – с ТСЖ. Ставить потребителей в неравное положение относительно друг друга – нарушение прав потребителей, которое влечет наложение административного штрафа по ст. 14.8 КоАП РФ:

• на должностных лиц в размере от 1000 до 2000 руб.;

• на юридических лиц – от 10 000 до 20 000 руб.

2. Нельзя установить в уставе дополнительные требования к собственникам, которые не вступили в ТСЖ, например ограничение задолжавших за ЖКУ указанных собственников в пользовании лифтом, праве знакомиться с документами ТСЖ или использовать парковку.

Условия, которые ограничивают права потребителей, признают дискриминационными. За такие положения устава привлекут к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ и предъявят через суд требование устранить нарушение. Собственник, который подвергся дискриминации, может оспорить положения устава в суде и потребовать компенсации морального вреда.

3. Нельзя установить в уставе дополнительные требования для исключения из членов ТСЖ, например исключение из-за долгов по обязательным взносам или из-за умышленного нанесения вреда общему имуществу собственников в МКД.

Законные основания для прекращения членства в ТСЖ – инициатива самого собственника – члена ТСЖ и прекращение права собственности на помещение в МКД (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ).

По решению суда ТСЖ могут обязать восстановить исключенных лиц.

ПРИМЕР 1.

Суд признал ограничение в уставе ТСЖ незаконным.

Собственникам помещений запретили представлять интересы более чем двух членов товарищества, не считая себя. В решении суд сделал вывод о том, что такое ограничение не основано на законе (определение Московского городского суда от 14.10.2010 по делу № 33—32161).