Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране - Сергей Сандер
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Объект. Великобритания
Commercial Road
543 Commercial Rd, Ratcliff, London E1 0HQ
На месте пивного паба с королевским названием The Royal Duchess, на одной из самых длинных улиц Лондона – Коммершиал Роуд был приобретен участок и получено полное разрешение на строительство современного шестиэтажного дома с 21 квартирой. Получение разрешения заняло два года, была подана апелляция в строительный инспекторат. Общая площадь квартир – 14 563 кв. футов (1353 м2).
Коммершиал Роуд – это транспортная артерия, соединяющая лондонский Сити и новый деловой квартал Кэнери-Уорф в муниципалитете с красноречивым названием Тауэр-Хамлетс. Район активно развивается и строится, особенно рядом со станцией метро «Олдгейт» и новой станцией «Кроссрейл-Уайтчепел».
В результате получился идеальный инвестиционный проект, большая часть квартир в этом проекте будет попадать под действие программы Help to Buy, в соответствии с которой государство предоставляет покупателям льготный кредит на внесение задатка для приобретения первой квартиры. Чуть позже мы планируем запросить дополнительное разрешение еще на один этаж и четыре квартиры.
В Британии чрезвычайно лояльно относятся к открытию бизнеса иностранными предпринимателями. Опять же виновата историческая составляющая. Так как Британия была крупнейшей мировой империей, в культурном коде англичан буквально зашито участие в международной торговле, в международном деловом обороте с привлечением иностранных инвесторов. Результат этого – буквально все крупные, средние и даже не самого высокого полета игроки имеют штаб-квартиры и представительства в Соединенном Королевстве и прекрасно себя чувствуют, существуя в рамках местного правового поля.
Лондон – третий по величине хаб глобальных стартапов после Нью-Йорка и Кремниевой долины, причем успешно их догоняющий, а в некоторых областях (таких как финтех) он определенно является лидером. Также Лондон – один из признанных мировых лидеров в области альтернативного финансирования недвижимости, предлагающий инвесторам широкие возможности для инвестиций через займы под залог недвижимости.
Вообще можно бесконечно долго рассказывать о выгодах открытия бизнеса в Великобритании. Тут и простой выход на глобальный рынок, и повышение солидности бренда, и самая развитая деловая инфраструктура, и крайне упрощенный документооборот, и колоссальная государственная поддержка частных предпринимателей. Существует также программа поддержки открытия и развития иностранных бизнесов, проводимая Департаментом международной торговли (DIT Russia).
Инвестиции в недвижимость Великобритании выгодны. Великобритания – один из самых развитых рынков недвижимости. В 2017 году, например, строительный сектор королевства по обороту почти в 2,5 раза превышал доходы России от нефти и газа.
Ограничения для иностранных инвесторов в королевстве отсутствуют. Недвижимость можно свободно покупать и распоряжаться ею: сдавать, закладывать, передавать по наследству и т. п. В Британии представлены все ведущие финансовые институты и банки, так что все полезные инструменты для крупных инвесторов, которые хотят воспользоваться финансированием (всякие модные вещи вроде краудфандинговых платформ для кредитования недвижимости, финтех-проекты, связанные с недвижимостью), тут не просто доступны – они родом из Англии.
Показательные примеры
Самый солидный в мире суверенный фонд – пенсионный фонд Норвегии (более триллиона долларов США) – является крупнейшим инвестором в британскую недвижимость (более 6 млрд долларов). Катарский фонд Qatari Diar владеет лондонским небоскребом Shard, олимпийской деревней East Village, Southbank Place – бывшей британской штаб-квартирой Shell, 20 % аэропорта Heathrow. В общей сумме в собственности Катара находится более 2 млн м2 недвижимости Великобритании.
Среди владельцев британской недвижимости – влиятельные семьи со всего мира, включая и россиян.
У россиян, не претендующих немедленно на лондонский небоскреб, особую популярность заслуживают пять направлений инвестирования, которые я ниже и перечислю.
● Жилая недвижимость
Самым распространенным видом инвестирования в британскую недвижимость по-прежнему остается покупка жилья. То есть человек приезжает, покупает себе квартиру или дом и там живет. В краткой и среднесрочной перспективе такая покупка – надежное вложение денег, потому что с годами жилье не теряет в цене. В долгосрочном же плане такое приобретение может быть не очень выгодным из-за того, что в Британии очень высокий налог на наследство – 40 %. Правда, если наследство досталось супругу наследодателя, этот налог не платится вовсе, дети наследодателя будут платить, только если общая сумма наследства (недвижимость, ценные бумаги, средства на банковских счетах) превышает 450 000 фунтов стерлингов, не родственникам придется раскошелиться, если сумма больше 325 000 фунтов стерлингов.
Еще совсем недавно в среде российских экспатов была популярна широко известная и на исторической родине схема спекуляции на этапах строительства. Но в результате кризиса, который начал Брексит и продолжил коронавирус, эта схема перестала быть актуальной.
● Property Finance
К наиболее выгодным и очень популярным видам инвестирования сегодня относится заем. Простыми словами – это ссуды, ростовщичество: вы даете деньги в долг владельцу недвижимости под залог этой самой недвижимости. В реалиях британских правовых и финансовых механизмов кредитор при инвестировании несет значительно меньшие риски, чем владелец недвижимости. При том что ссуженная сумма обычно составляет 50–70 % от рыночной цены объекта, в случае форс-мажора кредитор имеет преимущественное право забрать эту недвижимость и не несет никаких расходов, связанных с содержанием этой недвижимости.
У меня есть содержательное видео по этой теме: https://www.youtube.com/watch?v=BCI9MlPV098
Property Finance в Британии быстро набирает популярность, под это дело массово создаются инструменты: онлайн-платформы, финтех-проекты, компании. Этим занимаются, в том числе, и российские инвесторы, частные и семейные фонды. Вот, например, Brydg Capital (brydg.com), CapitalRise (capitalrise.com), LendInvest (lendinvest.com).
● Студенческие апартаменты
Великобритания – страна университетов. Студенческих общежитий здесь не хватает, инвестор строит или покупает достаточно простые помещения, заключает договор с университетом, студенты получают жилье, а такие апартаменты приносят порядка 7–8 % годовых.
Там есть масса нюансов, зато этот вид бизнеса имеет очень низкий порог входа: за 40 000–60 000 фунтов можно купить комнатку и получать стабильную прибыль.
Подводные камни имеются. Гарантированный срок аренды – обычно пять-десять лет. После того, как он заканчивается, реальная стоимость аренды может сильно уменьшиться, шансы удачно продать апартамент также снижаются. Кроме того, всегда строится много объектов, где новым инвесторам интереснее покупать апартаменты с периодом «гарантированной аренды», а не комнатки на вторичном рынке. И это я еще не говорю про COVID…
● Девелопмент
Очень выгодный метод инвестирования – вложения в девелопмент, не в спекулятивный, а в реальный прирост стоимости недвижимости. Так как в Англии нет никаких ограничений, можно покупать земельные участки, получать разрешения на строительство, можно строить, перестраивать, реновировать, переводить офисные помещения в жилье и т. п.
Вложения в девелопмент могут приносить совершенно сумасшедшие дивиденды, так что в этом секторе очень высокая конкуренция, множество профессиональных компаний, которые оказывают помощь в инвестировании. Например, наша компания LPW Development (lpwdev.com) за 10 лет на британском рынке реализовала 30 проектов на общую сумму 250 млн фунтов стерлингов, все проекты без исключения принесли прибыль, и мы работаем с порогом входа в
