ТСЖ. Организация и эффективное управление - Вениамин Гассуль

Мотивация к работе в руководящих органах ТСЖ – один из важнейших экономических аспектов управления обществом.

Мотивация к избранию в члены правления должна основываться в первую очередь на бескорыстном желании обеспечить улучшение условий эксплуатации МКД путем контроля за рациональным расходованием финансовых ресурсов и подбором профессиональных работников для обслуживания МКД.

Член общества, считающий себя достаточно подготовленным к исполнению одной из оплачиваемых по договору должностей, должен претендовать именно на эту должность, а не на членство в правлении. Недопустимо рассматривать вхождение в состав правления как некий трамплин для получения оплачиваемой должности в ТСЖ. В этой связи заслуживают самого пристального внимания претенденты на членство в правлении, не имеющие постоянной работы, «застрявшие» на низкооплачиваемой должности, незнакомые со сферой предстоящей деятельности.

Еще одним существенным аспектом управления ТСЖ можно считать оптимальный подбор состава правления и наемных руководящих работников. Многое в этом вопросе зависит от субъективных факторов: количества входящих в ТСЖ домов, общего числа квартир и общей жилой площади, избранного способа управления МКД, возможности заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт, технического состояния МКД, социального состава владельцев квартир и, безусловно, от избранного состава правления. Если в правлении находится человек, готовый взять на себя весь груз повседневной работы по управлению ТСЖ и способный осуществлять эту работу – если не сразу, то через какое-то время – на профессиональной основе, то в этом случае оптимальным решением будет избрание такого члена правления его председателем, совместив эту выборную должность с договорной, оплачиваемой должностью управляющего. Тогда, учитывая сказанное, оптимальный состав правления и наемных руководящих работников ТСЖ будет выглядеть следующим образом. Руководство деятельностью общества осуществляет правление, состоящее из членов, избранных общим собранием. Председатель правления, совмещая должность управляющего, осуществляет всю оперативную работу по управлению ТСЖ, обеспечивающую нормальное функционирование МКД, входящих в его состав. Один из членов правления осуществляет функции главного бухгалтера. На должность главного инженера и бухгалтера привлекаются специалисты на договорной основе.

Рассматривая деятельность по управлению ТСЖ как профессиональную, следует обратить внимание на то обстоятельство, что при совмещении выборной должности председателя правления с оплачиваемой должностью управляющего резко возрастает ответственность председателя правления перед обществом и уменьшается его право на допущенные ошибки. Ошибки, особенно в первые годы функционирования ТСЖ, практически неизбежны, председатель не может быть от них застрахован. Но, во-первых, надо уметь их признавать и исправлять, а, во-вторых, и это очень важно, не следует ссылаться на объективные причины, ибо почти во всех случаях основными причинами могут являться недальновидность и собственные недоработки председателя правления.

Проиллюстрировать сказанное можно на примере действий многих председателей правления при выполнении работ по капитальному ремонту МКД с использованием бюджетных средств. Практика производства таких работ показывает (и это ни для кого не является секретом), что они выполняются с нарушением принятых сроков и некачественно. Объективных причин для этого более чем достаточно. Во-первых, выбор подрядчика производится без фактического участия ТСЖ и выполнение работ поручается организациям, не имеющим ни достаточного количества оборотных средств, ни необходимого числа рабочих, ни квалифицированного персонала, ни необходимого оборудования и производственно-складской базы. Во-вторых, ТСЖ не получает необходимой помощи в действенном контроле за производством работ со стороны районных жилищных агентств и районной администрации. В-третьих, у членов правления ТСЖ и его председателя, как правило, недостает необходимых знаний и опыта. Можно также сослаться на возможное наличие коррупционной составляющей при проведении тендера по выбору подрядчика для производства работ, на неслаженность действий различных городских и районных структур, на несвоевременное уведомление о включении ТСЖ в план ремонтных работ и переводе денежных средств и многое другое. Все это так, это объективные трудности, препятствующие нормальному производству работ, и с ними приходится считаться.

В подобных условиях должны в полной мере проявляться профессиональные качества членов правления, и в первую очередь его председателя. Председатель правления должен подготовить себя теоретически, изучить нормативную литературу по организации и производству соответствующих ремонтных работ, по правилам контроля за качеством и мерами по охране труда. Целесообразно, и в большинстве случаев необходимо, привлечь для консультаций и контроля за выполнением производства работ профессионалов и опираться на их знания и опыт при принятии решений.

Профессиональный управляющий должен проявлять настойчивость в общении с подрядчиком, обращаться, и при необходимости неоднократно, в районное жилищное агентство, в администрацию района и даже в Жилищный комитет и администрацию города, не боясь испортить при этом отношения с руководителями административных органов. Его настойчивость в защите интересов ТСЖ, опирающаяся на законные требования и обращения, обязательно приведет к положительному, пусть даже не в полной мере, результату.

Несомненным качеством профессионала является способность признавать собственные ошибки и исправлять их, не считая это признаком слабости и потери авторитета. Практика показывает, что так бывает не всегда. В качестве примера можно сослаться на случаи, когда председатель правления обращается письменно к жителям МКД, входящего в ТСЖ, с перечислением объективных причин, в том числе ненормального положения в стране, которые приводят к некачественному и несвоевременному производству ремонтных работ подрядчиком, причиняя жильцам значительные неудобства в течение длительного времени.

Такое обращение только ослабит авторитет любого руководителя, ибо при ближайшем рассмотрении может оказаться, что этот руководитель был недостаточно теоретически подготовлен, не имел практического опыта, проявлял недальновидность и не был настойчив, не пользовался консультативными услугами специалистов или недооценивал их. Безусловно, объективные причины могли иметь место, но указывать только на них, не упоминая о собственных ошибках и недоработках, весомость которых могла быть более значительной, – это некорректно и непрофессионально.

Тема профессионального управления обширна и многогранна. Нами были рассмотрены только некоторые важные экономические и правовые аспекты управления ТСЖ, направленные на практическое решение вопроса повышения его профессионального уровня.

Требует определенного пояснения вопрос о хозяйственной деятельности ТСЖ, который с правовой и экономической точек зрения не нашел четкого отражения в ЖК РФ. Так, в ст. 152 сказано, что ТСЖ может заниматься тремя видами хозяйственной деятельности:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД:

• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в МКД;

• сдача в аренду, внаем части общего имущества в МКД.

На первый взгляд кажется, и некоторые работающие с ТСЖ юристы придерживаются этого взгляда, что обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД, осуществляемые за счет платы за жилое помещение собственниками помещений, являются одним из видов хозяйственной деятельности, которым вправе заниматься ТСЖ. Но такой взгляд не согласуется уже с п. 3 ст. 152 ЖК РФ, который допускает направление всего дохода от хозяйственной деятельности в специальные фонды, не оставляя средств для покрытия необходимых расходов.

Для внесения ясности в вопрос хозяйственной деятельности ТСЖ следует прежде всего обратиться к Гражданскому кодексу (ГК) РФ. Статьи 50 и 66 этого кодекса указывают, что коммерческие организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, могут создаваться в форме различных хозяйственных товариществ и обществ. Из этого следует, что хозяйственная деятельность присуща только хозяйственным организациям, относящимся к разряду коммерческих.

ТСЖ, согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ, относится к разряду некоммерческих организаций и создается собственниками помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества в МКД. Следовательно, деятельность ТСЖ по управлению комплексом недвижимого имущества в МКД, осуществляемая за счет платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений, нельзя назвать коммерческой деятельностью.