Оформление сделок с недвижимостью - Татьяна Семенистая

Зарегистрировать право собственности на летнюю кухню вы можете в упрощенном порядке по декларации.

Упрощенный порядок был введен в российское законодательство в 2006 году.

Одним из объектов, на который можно регистрировать право частной собственности в упрощенном порядке, являются хозпостройки.

Для этого необходимо обратиться в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права на летнюю кухню и с Декларацией об объекте недвижимого имущества (летняя кухня).

Так как ваше право собственности на земельный участок уже зарегистрировано, и вы имеете на руках Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, то предоставлять какие-либо дополнительные документы не требуется.

Госпошлина за регистрацию права собственности составит 350 рублей.

Регистрировать право собственности на навес не требуется, так как навес не является капитальным строением.

В 2012 году мне был предоставлен в долгосрочную аренду на 49 лет земельный участок для размещения здания павильона. Я возвел на этом участке торговое здание. Разрешения на строительство не брал. Могу ли я в упрощенном порядке зарегистрировать свое право собственности на это строение, возведенное на этом земельном участке? Вид разрешенного использования земельного участка: для размещения здания торгового павильона.

Нет. Так как упрощенный порядок регистрации возможен только для строений, размещенных на участках с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство.

Нет. Регистрационная служба не зарегистрирует право собственности на нежилое строение на земельном участке с видом разрешенного использования для размещения торговых павильонов, так как закон об упрощенном порядке регистрации самовольно возведенных построек предусматривает упрощенный порядок регистрации только на земельных участках с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство, дачные и садовые участки.

Покупка, раздел и выдел долей

Я и моя бывшая жена владеем изолированной квартирой по 1/2 доли. Свою 1/2 долю я собираюсь переоформить договором купли-продажи на имя сына. Какие документы нужны при продаже доли квартиры?

Дополнительно – отказ совладельцев от преимущественного права покупки.

Кроме документов, которые требуются при оформлении сделки купли-продажи целой квартиры, при оформлении доли в праве общей долевой собственности на квартиру постороннему лицу (не совладельцу), требуется также нотариально оформленный отказ совладельца от преимущественного права покупки продаваемой доли (в соответствии со ст. 250 ГК РФ). Вам необходимо получить нотариально оформленный отказ своей бывшей супруги от преимущественного права покупки.

Я – собственник 1/3 доли домовладения. 1/3 доля только по документам, в реальности эта доля представляет собой отдельный жилой дом под отдельной крышей площадью 80 кв.м. с отдельным двором. Земля в собственности, 1/3 доля по документам. Вход во двор тоже свой. Продавая 1/3 долю, я передам Покупателю этот отдельно стоящий дом в отдельном дворе, а не долю домовладения. Нужно ли согласие совладельцев на продажу, если продаю я отдельный дом?

Не имеет значения, что определен порядок пользования, и вы пользуетесь отдельным жилым домом и выделенным участком. Ваши совладельцы по закону имеют право преимущественной покупки, и вам следует либо известить их в письменном виде о предстоящей продаже, либо получить письменный отказ от права преимущественной покупки вашей доли.

Даже в том случае, если вы имеете на руках Свидетельство о государственной регистрации права на отдельный литер – жилой дом, в котором в графе «Вид права» указано «собственность», а не «общая долевая собственность 1/3, и пользуетесь выделенным земельным участком со своим отдельным входом, вы обязаны известить своих совладельцев о предстоящей продаже, так как земельный участок находится в общей долевой собственности, а ваши совладельцы имеют право преимущественной покупки.

На практике очень часто встречаются случаи, когда домовладения очень большие, и представляют собой комплекс из нескольких отдельно стоящих жилых строений и хозпостроек. При этом каждое строение расположено на своем отдельном участке, имеет свой отдельный вход и иногда над этим входом располагается даже табличка со своим адресом, например улица Лесная № 1, улица Лесная № 1а, улица Лесная № 1б и т. д.

И люди, проживающие в таком домовладении, абсолютно уверены в том, что у них нет совладельцев, ведь дом у них отдельный и двор отдельный, и адрес свой имеется, какие могут быть совладельцы. Однако если взять в руки документы, то окажется, что адрес всего один: улица Лесная, и никаких дополнительных букв нет, а установлены эти буквы были самими совладельцами в незапамятные времена, для того, чтобы почтальону было удобно письма разносить, так и прижились.

А если взять в руки документы, то обнаружится с десяток совладельцев и у каждого в свидетельстве о государственной регистрации не «Вид права – собственность», а «Вид права – общая долевая собственность» только на землю или на строения и землю. Второй вариант сложнее.

И продавая долю в праве собственности на такое домовладение, вы, как продавец, обязаны по закону предложить своим совладельцам выкупить у вас эту долю, за предложенную вами сумму. Обращу внимание на то, что ваш совладелец может выкупить у вас долю за предложенную вами сумму, а не за ту, за которую он хочет. И сообщить о своем желании купить, продаваемую вами долю домовладения, а равно как и оформить сделку, он может только в строго отведенное время: 30 дней со дня получения извещения о предстоящей продаже.

Извещение совладельцу должно быть отправлено либо через нотариальную контору, либо ценным письмом с уведомлением. По истечении 30 дней с момента получения вашим совладельцем данного уведомления, и в случае отсутствия заинтересованности в покупке с его стороны, вы можете смело продавать свою долю в домовладении другому лицу.

Существует более быстрый способ. Если ваши совладельцы, как один, говорят вам, что приобретать вашу долю не собираются и готовы приехать в нотариальную контору или в регистрационную службу, что бы письменно подтвердить свой отказ от права преимущественной покупки, получите от них такие отказы и смело оформляйте сделку купли-продажи. Ждать 30 дней не требуется.

Я являюсь собственником 353/1000 долей квартиры, что представляет собой две комнаты в коммунальной квартире. Эти комнаты я хочу продать двум разным покупателям. Одному – 200/1000 доли. Другому – 153/1000 доли. Могу ли я продать эти доли по двум разным договорам, и в договорах купли-продажи указать сокращенные доли, вместо 200/1000 – 1/5, а вместо 153/1000 – 125/817?

Двум покупателям продать можно. В одном договоре – 1/5, в другом – только 153/1000

Да, вы можете оформить два договора купли-продажи с двумя покупателями, и продать одному 200/1000, а другому 153/1000 долей, если эти доли соответствуют площади жилых комнат и эти комнаты имеют отдельный вход из общего коридора.

Что касается сокращения долей, то в первом случае 200/1000 можно сократить и указать в договоре 1/5 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, а во втором случае этого делать не стоит, так как 125/817 равны 152,999/1000, а округление в договоре не допустимо. Сложив все доли в праве общей долевой собственности на квартиру, вы должны получить целое число. Поэтому, в первом договоре вы можете указать 1/5, а в другом 153/1000.

Аванс и задаток

Собираюсь приобрести квартиру. Вариант подобрал. Какой договор я должен заключить с продавцом квартиры, договор аванса или договор задатка? Какие риски? Что должно быть отражено в договоре?

Оформляйте Предварительный договор с выплатой аванса и со штрафными санкциями.

В чем отличие договора задатка от предварительного договора купли-продажи с выплатой аванса?

Задаток – это сумма, которую выплачивает Покупатель Продавцу в доказательство заключения договора. Задаток обеспечивает исполнение договора, так как если Покупатель после выплаты задатка откажется от сделки, то потребовать задаток обратно он не может. Задаток по условиям договора остается у Продавца. Продавец, отказавший Покупателю после получения задатка, должен вернуть Покупателю двойную сумму задатка.

Десять – пятнадцать лет назад Продавец и покупатель заключали именно договор задатка. Но шло время и не всегда все заканчивалось сделкой купли-продажи, Покупатели шли в суд, чтобы вернуть свои деньги, переданные в качестве задатка. Задаток признавался судом авансом и подлежал возврату, потому что аванс – это сумма, которая выдается Покупателем Продавцу в счет оплаты и возврату в двойном размере не подлежит.